买房时，请慎重签字

上海律师 刘军

事实经过：
张女士是一所高校教师，2005年12月初，张女士决定买房，在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼，但中介公司没有该房子的钥匙，中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况，尽管是27楼，张女士还是有些担心27楼的采光，但中介公司的人说，27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下，张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字，并交了4万元定金，房东的代理人出具了收据。次日中午，中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好，经过认真考虑，张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金，中介公司甚至说，如果张女士不买该房产，中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金（上下家合计为总价款的2%）。张女士遂向律师咨询，律师提出如下咨询意见。

律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效，张女士如以尽管支付了定金，但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金，似乎有法律根据，但与事实不符。因为定金协议中关于价款，付款时间，付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产，丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查，律师发现，张女士已经签订了房地产买卖居间协议，协议一共有三方：中介公司，房东与张女士。此外，张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源，促使双方签订合同的任务已经完成，张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定，如果法院确认中介公司促成了交易，则张女士就应该支付佣金；如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立，张女士还应该按照居间协议约定，支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法，未能形成同一意见。律师认为，促成交易不等于合同双方履行合同，买卖双方就合同主要条款达成一致意见，就应该认定促成交易。所以，律师认为，张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说，张女士系受中介公司的游说而签订有关文书，并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人，张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是，受国家对房地产宏观调控的影响，很多房地产中介公司经营每况愈下，其中不乏一些中介公司为赚取佣金，游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书，试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字，就处于非常不利境地。所以，买方时，一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。

国务院安全生产委员会办公室


安委办字〔2004〕3号

关于切实做好“两会”期间安全生产工作的通知


各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团，国务院有关部门，中央管理有关企业：


　　十届全国人大二次会议、全国政协十届二次会议即将召开。为全面贯彻落实温家宝总理在国务院第40次常务会议上的讲话和黄菊副总理在全国安全生产工作会议上的讲话精神以及《国务院进一步加强安全生产工作的决定》，搞好近期安全生产工作，为“两会”的胜利召开创造一个平安、稳定的环境，现就有关事项通知如下：

　　一、各级政府要充分认识安全生产工作的重要性，切实履行好领导职责

　　各地区要以求真务实的精神，认真贯彻落实全国安全生产工作会议精神，充分认识搞好安全生产工作的重要意义，树立以人为本的发展观，统筹本地区经济与社会的全面发展。各级地方政府要在认真谋划2004年安全生产工作思路的基础上，立足当前，切实加强领导，重点做好“两会”期间安全生产各项工作。一是要在“两会”前组织本地区有关部门和单位召开一次安全生产专门会议，研究和部署“两会”期间安全生产工作，对当前安全生产工作中存在的突出问题要加大力度切实解决，对以往安全生产检查中发现的问题要督促有关部门和单位抓紧整改到位；二是要立即组织有关部门开展一次安全生产监督检查，特别是对本地区存在的重大危险源和可能发生重、特大事故的重点地区、重点行业、重点单位、重点部位要重点进行检查，对以往发现的重、特大事故隐患的整治措施要逐项落实；三是要层层落实本地区各级政府的领导职责和有关部门的监管职责，加大群众监督和舆论监督力度，加强安全生产法律法规的宣传和教育，对各种违犯安全生产法律法规的行为要严厉处罚；四是要结合本地区实际情况，针对可能出现的重、特大事故和险情做好应急救援预案，落实救援职责，确保救援物资充足和救援措施得力。

　　二、发挥生产经营单位主体作用，将安全生产责任制落到实处

　　各地区要发挥生产经营单位在安全生产方面的主体作用，积极引导生产经营单位加强和改进安全管理。生产经营单位要进一步明确安全生产责任，全面落实安全保障的各项措施，不断改善安全生产条件。生产经营单位重点要做好以下几方面的工作：第一，要认真研究本单位安全生产工作的季节性特点，制定和完善各项规章制度，建立健全安全生产责任制，采取切实有效的安全措施，防止重、特大事故的发生。对生产过程中使用的各类关键设备要根据需要进行检修和维护，对带病运行的设备要进行修理和更换，对严重危及人身安全的生产工艺和设备要坚决予以淘汰。第二，要集中精力解决以往安全生产工作中遗留的各种问题，从措施、资金、人员等方面保障隐患整治的进行，把各类事故隐患消灭在萌芽状态。第三，要在内部组织自查自纠、隐患排查等活动，对发现的事故隐患，要认真及时地加以整改。第四，要组织各级管理人员及重要岗位的作业人员进行有针对性的培训，加强事故防范意识，提高预防事故的能力，防止生产过程中劳动纪律松懈、违章作业、违章指挥等现象造成重、特大事故的发生。第五，对本单位可能导致重、特大事故的部位要制定和完善应急救援预案。

　　三、切实履行监管、监察职责，深入一线查纠安全生产违法行为

　　“两会”期间，各级负有安全监管、监察职责的部门要认真做好相关工作。要专门组织一次督促检查，检查中要突出重点，特别对平时基础薄弱又缺乏严格管理的行业和单位以及容易发生群死群伤事故的现场要加强监管。

　　一要加强道路交通安全监管。加大对超载、超速、酒后驾驶、无照驾驶、农用车载客上路等违法、违规行为的查处力度，特别是对农用车要加强监督检查，防止重、特大道路交通事故的发生。

　　二要加强水上交通和渔业船舶的安全监管。严格把好市场准入关，不具备安全生产条件的船舶一律不得进入生产、运输市场；切实落实渔业船舶安全生产责任制，建立有效的渔业安全生产监管机制和事故防范措施，防止发生重、特大水上交通及渔业船舶事故。

　　三要加强对煤矿安全生产的监察。对国有煤矿要严格检查“一通三防”，凡超通风能力生产的一律予以停产整顿；对应关未关、明停暗开、死灰复燃和不具备安全生产条件的小煤矿要严厉查处，并坚决予以关闭；高瓦斯和煤与瓦斯突出矿井，必须坚决落实“先抽后采、以风定产、监测监控”十二字方针，坚决遏制重、特大事故的发生。

　　四要加强人员密集场所的安全监管。要重点检查人员密集场所消防安全管理状况，特别是疏散通道是否畅通、消防设施是否完好有效、防火应急预案是否切实可行。对不具备安全条件，违章经营，存在重大火灾隐患的场所，要坚决予以停业整顿。要对各类游乐设施和交通运载工具进行一次专项检查，及时排除事故隐患，确保安全运行。

　　五要加强危险化学品、烟花爆竹和民爆器材安全监管。要对危险化学品及烟花爆竹的生产、经营、储存、运输、使用和废弃处置各环节进行全面检查，做到不留盲点，不留死角。凡不具备安全生产条件的生产经营单位，要坚决予以取缔；对关闭或转产企业存留的药料、成品、半成品要妥善处置。要对民爆器材生产经营单位进行严格检查，严厉查处私藏雷管、炸药等爆炸物品的非法行为。

　　六要加强非煤矿山特别是石油天然气开采安全生产工作的监管。要认真吸取中石油川东钻探公司“1223”特大井喷事故的教训，对正在施工作业的钻井现场（平台）、关键生产装置、要害部位及油气站库等易燃易爆场所进行重点检查，发现事故隐患要立即进行整改；对安全生产薄弱环节要采取有效的防范措施，加强对重大危险源的管理和监控。

　　四、加强值班工作，做好各种防范准备

　　“两会”前后，各地区、各部门、各单位要对领导带班、安全调度和值班、事故救援和查处做好充分安排，并建立和完善应急预案。各级安全生产监管部门和煤矿安全监察机构的主要负责人要坚守工作岗位，在“两会”期间不要出访和到外地出差。一旦发生险情或事故，要及时组织力量进行抢险和妥善处置，并按程序及时、如实上报。

　　

二○○四年二月十七日