辽宁省大连市人民政府


大连市中外合资经营企业土地使用管理暂行办法
大连市人民政府


第一章 总 则
第一条 为了合理利用土地资源，促进中外合资经营企业在大连市的发展，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》，特制订本办法。
第二条 凡经大连市人民政府批准，在大连市兴办中外合资经营企业（以下简称合营企业），需要使用土地者，均按照本办法的有关规定办理。
第三条 合营企业对于批准使用的土地，只有使用权，没有所有权，其使用权不得任意转让。
第四条 合营企业在城市规划区内使用土地的用地范围的确定、土地划拨和发放用地许可证等事宜，由大连市城乡规划局（以下简称市规划局）负责办理。合营企业在城市规划内使用土地的地政管理、使用监督和收费等事宜，由大连市房地产管理局（以下简称市房地产局）负责办理。

合营企业使用城市规划区外的土地的用地手续、地政管理、监督和收费等事宜，由所在县（市）、区人民政府负责办理。

第二章 土地的使用管理
第五条 凡申请使用土地的合营企业，均须具市计划委员会、经济委员会、对外经济贸易委员会批准的立项证件和市规划局的用地批复文件， 在市房地产局签订土地使用合同，领取《土地使用证》。
第六条 合营企业在批准用地范围内进行建设，必须服从大连市的总体规划，未经批准不得任意改变地形地貌和动用、破坏地上、地下资源和设施。
第七条 合营企业的一切建筑和生产设施，必须符合中华人民共和国有关土地管理、环境保护、水土保持、文物保护、建筑规范、防火安全等法规的要求，并接受市有关部门的监督检查。
第八条 合营企业必须按土地使用合同约定的用途进行建设，如需改变用途，变更用地范围，须重新办理批准手续。合营企业用地合同期满，或因故经批准终止经营的，《土地使用证》必须交回审批机关。中方如继续使用，应办理过户手续。

第三章 土地使用年限和土地使用费
第九条 合营企业使用土地年限，自签订土地使用合同之日算起。根据经营项目、投资额、资金回收期的长短和实际需要确定土地使用年限。各行业合营企业土地最长使用年限为：
（一）工业、仓储用地三十年；
（二）租赁性质的商口住宅、招待所和办公楼宇用地三十年；
（三）旅游事业用地二十五年；
（四）商业、宾馆、酒楼服务业用地二十年；
（五）文化教育、科学技术、医疗卫生事业用地四十年；
（六）种植业、畜牧业、养殖业用地二十年；
（七）对我市急需的技术特别先进的、投资额特别大的、回收期长的项目，经市政府批准可适当延长使用年限。
第十条 合营企业用地不论是新征用的土地，还是利用中方企业原有的场地，均计收土地使用费。土地使用费按公历年度和批准用地面积计收，用地当年超过半长的按半年计算，不足半年的免收。合营企业于每年十二月三十一日前缴纳当年土地使用费。
第十一条 土地使用费根据土地的用途和地理环境条件分类确定，全市分五个类区（详见附件），按平方米每年计收，收费标准（人民币）为：
（一）工业、仓储用地：一类地区十五元至二十元；二类地区十元至十五元；三类地区五元至十元；四类地区二元至五元；五类地区零点五元至二元。
（二）商品住宅、招待所、办公楼宇用地：一类地区二十元至二十五元；二类地区十五元至二十元；三类地区十元至十五元；四类地区五元至十元；五类地区一元至五元。
（三）商业、宾馆、酒楼服务业、旅游、建筑（含构筑物）用地：一类地区二十五元至三十元；二类地区二十元至二十五元；三类地区十五元至二十元；四类地区十元至十五元；五类地区五元至十元。
（四）文化教育、科学技术、医疗卫生事业用地：一类地区三元至四元；二类地区二元至三元；三类地区一元至二元；四类地区零点五元至一元；五类地区零点五元以内。
（五）种植业、畜牧业、养殖业用地：零点二元至零点八元。
第十二条 在同一建筑物内有跨行业的合营企业，依据其企业经营大纲及建筑物设计资料，由收费部门按各种行业所占比例审定其土地使用费收费数额。
第十三条 合营企业在合同规定的建设期间，按本办法标准的百分之二十五缴纳土地使用费；合同规定的建设期满，即按全额缴纳。
第十四条 合营企业的土地使用费，由合营企业或委托中方法人负责缴纳；以土地使用权作价入股的，由中方合营者缴纳；以房屋租赁给合营企业的，由房屋出租者缴纳。
第十五条 合营企业土地使用费标准五年内不变，五年后视情况的变化，可予调整。
土地使用费调整时，应自调整年度起按新的标准缴纳。
经批准改变土地使用性质的，从改变之日起按新用地性质标准计收土地使用费。
第十六条 凡合营企业符合以下情况者，经市人民政府批准可予以减、缓、免收土地使用费。
（一）技术特别先进，产品为国家急需，社会效益特别好者，可免缴五年。
（二）填附增辟土地者可免缴十年。
（三）华侨、香港、澳门、台湾同胞投资兴办企业者，可减缴百分之二十。
（四）凡因不可抗力或其它特殊情况，确定无力缴纳土地使用费者，当年可缓免。
合营企业申请减、缓、免缴土地使用费，均由市房地局会同有关部门统一审核。
第十七条 土地使用费由市房地局或所在县（市）、区政府征收， 作为地方财政收入，按年上交财政部门，由市、县人民政府统筹使用。

第四章 附 则
第十八条 合营企业凡违反本办法，由地政管理部门视其情节，分别给予赔偿损失，罚款，暂停施工、生产、营业，直至报经市人民政府批准，吊销《土地使用证》，收回土地使用权。
第十九条 在大连市举办的中外合作和外商独资企业的土地使用管理，可比照本暂行办法办理。
第二十条 在大连市经济技术开发区内用地，按《大连市经济技术开发区土地使用管理办法》办理。
第二十一条 本办法的解释权属大连市人民政府。
第二十二条 本暂行办法自公布之日起实行。执行过程中，如国家颁布新的规定，按国家规定执行。 （编者注：根据 1993年3月5日大政发[1993]9号文件《关于发布大连市城区土地级别和土地使用费标准的通知》，外商投资企业应按新标准缴纳土地使用费，本办法的有? 毓娑ü┎慰肌＃?

附件：关于市街类区划分
一类区：
指市内三个商业繁华中心及交通方便的生活居住区。
具体范围：
⒈以中山广场为中心，东自斯大林路至五五路；西自中山路至友好街；南至南山路；北至长江路（包括青泥洼桥、天津街、三八广场域区）。
⒉以斯大林广场为中心，东至市场街和新开路；西至不老街；南至珠江路；北至长江路（包括长春路、西岗市场、中华市场等区域）。
⒊以五四广场为中心，东至万岁街；西至兴工东五街和如意街；南至黄河路；北至长江路（包括沙河口市第二百货商店、农贸市场和西安路两侧周围繁华区域）。
二类区：
指区域性商业、服务行业和交通条件比较方便的生活居住区，即市街区范围以内，一类区以外的区域。
具体范围：
北至铁路沿线；西至泉涌街；南至胜利路、解放路、八一路两侧；东至寺儿沟。
三类区：
指小区性商业服务网点和一般性生活居住区。
具体范围：
石道街、白云山庄、老虎滩、傅家庄、黑石礁、星海街、南沙河口、马栏村、 西山村、香炉礁、春柳、荣华、北岗、新甘井子、金家街、周水子，台山村、侯家沟、椒房、金南路、海茂村、山中村、老甘井子。
四类区：
指城市偏僻生活区。
具体范围：
转山、石槽、棒棰岛、景山沟、高家沟、华乐、新起屯、黑石礁西村以及石家沟、王家沟、由家村、泡崖子、郭家村、南关岭镇、三道沟、老尖沟以及各县（市）镇等。
五类区：
县（区）镇以外的农村。




1986年2月7日
　　典当作为我国传统民间融资的重要方式之一，具有手续简便、放款速度较快的特点。随着我国改革开放步伐的进一步加快，市场经济的进一步繁荣，民间融资市场得到迅猛发展。现代典当行业已在形式与内容上与我国传统的典当业发生了重大变革，因其手续灵活简便、融资效率较高等优势，满足了市场主体的短期融资需求，近年来发展较快。但当前典当行的发展也存在着明显的制约瓶颈，如缺乏上位法的支撑，与物权法、担保法等基本法律存在某些冲突，仅有商务部制定的 《典当管理办法》予以规范，金融监管部门尚未将其纳入监督管理范围等，由此导致典当行业中存在的问题和隐患越来越突出，引发的纠纷不断涌入法院。本文试图对目前典当纠纷案件审理中凸现的问题进行初步的梳理和研究，以求对此类案件的法律适用有所裨益。

一、概述

（一）典当业在多元化民间融资市场中的发展现状与功能定位

当前，我国民间融资市场的规模正在以前所未有的速度扩张，其中既有民间借贷等自然人之间的资金拆借，也包含了通过典当行、小额贷款公司、担保公司等准金融融资渠道。其中典当行因其融资门槛较低、手续相对简便、放款速度较快等优势，得到了众多资金需求方的青睐。自2006年以来，典当行业进入了蓬勃发展期，从事典当行业的企业数量不断增长，当金发放数额持续递增。据统计，截至2010年底，全国共有4433家典当企业，全行业注册资本584亿元，从业人员3.9万人。与“十一五”（2006年至2010年）初期相比，企业数增长了2.3倍，注册资本总额增长了5.1倍，从业人员增加了1.2倍；“十一五”期间，累计发放当金近6000亿元，其中2010年的当金总额即达1801亿元，几乎占到了该5年期间当金总额的1／3。[1]而2011年上海地区典当总额达到了482.46亿元，实现了连续5年的两位数增长。

作为“准金融”企业，典当行在一定范围内承担着为市场经济下的经营主体提供融资渠道的金融职能，其兴衰与国内、外的经济形势及金融政策密不可分。自2007年美国爆发次贷危机至2011年的欧债危机的5年里，国际金融市场持续动荡，由此带来的全球性经济衰退亦对我国产生了深刻影响。因国外经济衰退而造成的进口锐减导致我国的外向型经济实体，如出口加工业面临重大生存危机，尤其是给我国东南沿海地区的劳动密集型产业带来了众多负面效应，在缺少国外订单的情况下，企业的资金链日趋紧张，加之美元对人民币汇率的持续下跌，出口加工贸易企业的利润率大幅下滑乃至亏损，许多企业甚至难以为继，小微企业的融资需求迅猛增加。[2]国际和国内金融、经济形势的严峻使得各类市场主体的融资渠道较为狭窄，在现有正规融资渠道无法满足日益增长的融资需求的情况下，一些固定资产（可供担保财产）较少的借款人无法从正规融资渠道获取贷款，只能转而投向融资成本较高的民间渠道。虽然典当行的融资成本高于商业银行，但其融资手续相对灵活简便，[3]故成为民间融资的重要方式之一。典当行业的发展过程中，深受经济金融形势和政策影响、上位法的缺失、与物权法等基本法律之间的冲突尚未得到解决以及监管的弱化等因素，也是典当纠纷不断涌入法院的主要原因。

（二）典当纠纷案件审理中的司法理念与价值取向

1.衡平保护典当行与当户的合法权益

公平是司法的基本准则，要求法院在审理案件时，对各方当事人合法权益给予平等的保护。在现实社会中，当事人的经济能力与诉讼能力总有强弱之分，因此如何在司法过程中平衡当事人力量的强弱对比，避免因诉讼能力的差异导致裁判结果的偏向是司法界历来所关注的问题。按照一般的社会观念，经济实力较强的典当行作为债权人会在诉讼中占有优势地位，当户则因经济能力、偿债能力较弱而处于劣势，因此有必要加以平衡。在司法实践中，法官应当对典当合同条款的公平性进行审查，对导致典当行与当户权利义务严重失衡的条款进行妥善处理，保护当户的合法权益，同时也应当考虑到典当行作为债权人的实际损失与维权成本，对典当行的合法债权给予及时保护。

2.尊重交易惯例

交易惯例是商主体从事商行为所普遍遵循的行为规范，起到了对商法的补充作用，在交易中扮演着极为重要的角色，也是商法渊源的重要组成部分，司法不应越俎代庖，以破坏原本行之有效的商业习惯为代价，重新建立符合司法思维的交易秩序。典当行业在我国的历史上由来已久，经过多年的发展，形成了自身的一套交易规则与惯例，如绝当制度、收取综合费等。以综合费为例，尽管收取比例高于一般的贷款利息，法律纠纷也多因此而起，但该费用为典当行业所特有的交易习惯，并且为《典当管理办法》明文认可，如法院断然判决综合费有违交易公平，虽然表面上看保护了当户的利益，但从长远看，严厉的司法态度会严重遏制整个行业的发展，而这并不是司法权运用的理想化结果。

3.依法规制和引导典当行的经营行为

金融市场的生命在于创新，在多元化民间融资市场环境下，经营创新行为也是促进行业健康、可持续发展的重要因素，因此对于典当行的创新行为，司法应当给予合理的空间，对不违反法律、法规强制性规定和限制经营规定的适度创新，司法不应以否认合同效力的形式来遏制创新行为。但是我们应当正视的是，典当行业发展至今，由于典当企业质量的良莠不齐，难免存在个别典当行违法经营，扰乱市场秩序行为的情况，如有的典当行以金融创新为名，行违规经营之实，违反国家金融行业准入制度，为当户提供理财服务，当户的合法权益难以得到有效保护。对此司法应当积极承担起维护市场交易秩序的职能，通过司法裁判的社会宣示功能，发挥正确的市场导向作用，对违规经营的典当企业进行依法治理，维护市场的正常交易秩序。

（三）现代市场经济发展中传统典当业的异化

我国当前大量采用的“典当”无论在形式外观上还是实质法律关系上，都与我国传统意义的“典”与“当”发生了重大变化。准确把握典当的概念是对典当法律行为性质认定的基础，因此有必要加以厘清。

从法律性质上分析，“典”与“当”实际上是两种不同的法律关系。“当”的标的物一般限于动产，当铺在当期内对当物负有保管义务，但无使用、收益、处分之权利，当期届满出当人须支付本金及利息，赎回当物，且当铺在一定条件下可以行使绝当的权利。“典”是中国所特有的民事法律行为，亦自古有之。根据学者的定义，典权是指典权人支付典价而占有他人不动产，并进行使用和收益的权利，[4]按通说，“典”具有用益物权与担保物权的双重功能。

典权植根于中国封建制度下以天然的小农经济为主的农耕社会，而随着现代商品经济的发展，典权制度已经无法完全适应市场主体对资金融通的需求，实践中已经很少采用。因此，典权并未出现在我国的正式成文立法中，仅因为民间尚存在一定量的房屋等财产的出典行为，《最高人民法院关于贯彻执行 〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》才对此有所涉及。我国长期以来存在“典”、“当”不分的情况，将两者合称“典当”，究其原因是对“典”与“当”的概念混淆所致，但由于实践中“典当”的提法已经约定俗成，故本文就以典当称之。

现代典当业实现了“典”与“当”在各自功能上的融合，契合了市场经济体制下的各主体在生产活动中对现金流的需求，在保留了借款人对当物的用益物权前提下，更容易为借款人所接受。但由于种种原因，典当行业的立法相对滞后，仅采用了部门规章的形式进行了行政管理。根据《典当管理办法》第3条的规定，典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。根据上述规定可以看出，现代典当合同至少包含了两个法律关系，即当户与典当行之间的借款合同关系与物权担保关系。与典权相比，现代意义上的典当存在以下几方面的差异。

首先，法律性质不同。用益物权是典权的一个重要特征，即典权人获得了对典物占有、使用、收益的权利，而担保物权亦为典权的组成部分，承担了一定的融资功能。根据《典当管理办法》对于典当的定义，我们认为，现代典当功能已经发生了质的变化，即从传统的用益物权与物权担保并存转向了单纯的融资与物权担保。

其次，抵押物的类型不同。典物为不动产，如房产、田地等，而且当物必须转移占有。而现代典当的当物已经大大超出了传统范畴。根据《典当管理办法》第3条的规定，房产与动产，甚至财产性权利均可作为当物，在约定房产抵押的情况下，当户甚至可以不用转移房屋的占有权。

可见，现今所称典当与传统的典权相比已经发生了本质的变化，流通性功能更强。司法实践中，对于是否构成典当法律关系需要审查三方面的要件：一是典当行是否持有商务部颁发的《典当经营许可证》；二是当事人是否已就建立典当法律关系达成了合意；三是是否存在真实、合法的当物。根据《典当管理办法》的规定，物权担保是典当的关键构成要件。实践中，有的典当行为获取利息收益，对当物的真实性与合法性疏于审查，而当户则通过虚构当物的方式获取了当金，因此，在当物不真实、不合法的情况下，当事人之间并不构成典当法律关系。二、典当合同的成立与效力问题

（一）典当合同是典型的诺成合同

典当合同是包含借款合同和物权担保合同综合体，根据典当在商业实践中的一般流程，典当行从保护自身利益出发，一般只在担保物权设立以后方才交付当金，从外观上看，担保物权的设定与当金的交付存在必然的先后和因果关系，加之典当合同中金钱债务与担保物权的不可分割性，因此有观点认为，典当合同是实践性合同，即典当合同的成立，必须具备两个成立要件：一是当户交付当物，二是典当行交付当金。[5]笔者认为，该观点混淆了合同成立与生效要件的概念，值得推敲，理由如下。

1.典当合同不属于《合同法》所规定的实践合同

虽然《合同法》制定时未曾对典当合同进行专门规定，但并不代表典当合同没有法律适用依据，笔者认为应当根据典当合同所包含的法律关系来选择适用的法律，即借款合同关系与物权担保合同关系，《合同法》与《物权法》 对该两种合同在一般情况下均认为是诺成合同，即双方只要达成一致意思表示，合同即告成立并生效。从合同成立要件的类型划分上看，《合同法》对合同的成立要件采用了以诺成合同为主、实践合同为例外的基本原则，该法明确规定的实践合同类型并不多，如赠与合同、保管合同等寥寥数种。对于借款合同，《合同法》第210条规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。虽然该规定对自然人之间的借款采用了特殊规定，但值得注意的是，《合同法》仅将交付借款作为合同的生效要件，而非成立要件，故《合同法》仍将借款合同规定为诺成合同。

对于物权担保合同，我国立法尽管对担保物权的设立要件存在观念上的变迁，但《担保法》也仅认为办理登记是需要办理抵押登记的物权担保合同的生效要件而非成立要件，而在《物权法》采用了区分主义的原则以后，物权担保合同的诺成性在司法实践中已经成为了一个被普遍接受并遵循的原则。综上，无论从现有成文法律依据还是从法律关系实质分析，均无法得出典当合同为实践合同的结论。因此认为典当合同是实践合同的观点，是没有对《物权法》的立法精神理解透彻所致。