房产抵押法律风险分析/吴恒勇

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 07:42:33   浏览:9779   来源:法律资料网
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房产抵押法律风险分析

吴恒勇


  在我们的日常生活中,一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。谁又会去考虑其中的法律风险呢?下面就借款中以房产作抵押,最终对债权的实现存在的法律风险,以及如何规避这些法律风险作分析如下:

一、经司法拍卖而流拍的法律风险

  对于已抵押的房产,债权人可以在债权不能实现时,通过向法院提起诉讼,经作出判决后再申请法院强制执行。这时可根据<最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)> 第40条的规定,人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产,而实现债权。然而在司法实践中,对于房产的拍卖,首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估,然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去,这样债权人的债权就无法最终实现。

二、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

  根据的第6条的规定:对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押向债权人借款的,一旦债务人不能还款时,债权人也难以通过司法途径实现债权。

三、如何规避房产抵押中存在的法律风险

  对于债权人或借款人来说,首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话,债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。
  其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是,一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续;二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是:该第三人必须与债权人是利益共同体,所附生效条件约定为,“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效,否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时,第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了,这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人,以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低,该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。


吴恒勇律师
二00九年八月十八日

吴恒勇律师执业于江苏南京衡鼎律师事务所
地址:南京市集庆路198号通信大厦6楼
手机:13951775286 QQ:842682979
邮箱:jswhyong@163.com


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贵阳市反价格欺诈反牟取暴利暂行规定

贵州省贵阳市人民政府


贵阳市反价格欺诈反牟取暴利暂行规定
贵阳市人民政府


第一章 总 则
第一条 为保障社会主义市场经济健康发展,鼓励和保护正当竞争,规范市场价格行为,保护经营者和消费者的合法权益,根据《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国价格管理条例》等法律法规,结合我市实际,制定本规定。


第二条 本规定适用于在本市行政区域内进行商品交易(含经营性服务)的经营者。
第三条 本规定所称价格欺诈,是指经营者以不正当的价格手段欺骗消费者,损害消费者经济利益的行为。
本规定所称牟取暴利,是指经营者在经营活动中,以不正当的价格手段,使其利润超过以社会平均成本为基础的合理利润幅度的行为。
第四条 市、区物价管理部门是我市反价格欺诈反牟取暴利的主管部门,其主要职责是:
(一)制定实施细则,组织本规定的具体实施;
(二)负责对价格欺诈和牟取暴利行为的监督处理;
(三)设立投诉机构,接受单位、个人对价格欺诈和牟取暴利行为的检举揭发;
(四)对关系国计民生的重要商品的市场价格水平进行定期监测和专项测定,并向社会公布。
第五条 本规定所管理的价格,系实行市场调节价的商品价格和经营性服务的收费标准(以下简称商品价格)。
第六条 经营者在商品交易中,其价格行为应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则,维护正常价格秩序。
经营者通过正当的价格行为,以社会平均成本为基础,在合理利润幅度内获取的收入属合理收入。
第七条 经营者应当在物价管理部门公布的商品市场价格水平基础上,参与正当的价格竞争,并向物价管理部门如实提供价格信息。
经营者必须按照国家关于商品和服务实行明码标价的规定,对所经营的商品和服务实行明码标价。
经营者对列入居民基本生活必需品和服务价格监审的商品和服务,必须按价格监审办法执行。
第八条 对价格欺诈和牟取暴利行为,任何组织和个人都有权监督,并向各级物价管理部门检举揭发。

第二章 监督管理
第九条 经营者不得采用下列不正当的价格手段欺诈、损害消费者的经济利益:
(一)采取以次充好、以劣充优、短尺少秤、混充规格掺杂使假、降低质量等手段制定欺骗性价格的;
(二)采取虚假的优惠价、折扣价、处理价、最低价等手段蒙骗消费者,推销商品的;
(三)不明码标价或利用标价签漫天要价的;
(四)其它价格欺诈行为。
第十条 经营者不得采用下列不正当的价格手段牟取暴利:
(一)凭借自身有利条件实行垄断价格的;
(二)蓄意串通联合约定提价、压价的;
(三)以虚假的市场供求和价格信息诱骗交易对方的;
(四)强买强卖、强行服务的;
(五)囤积居奇,高价炒买炒卖的;
(六)其它牟取暴利的不正当价格手段。
第十一条 经营者在经营活动中,采用不正当的价格手段,使其商品价格水平超过物价管理部门认定的商品市场价格水平合理幅度的,均属暴利行为:
(一)经营某一商品的价格水平超过同一地区、同一时间、同一档次、同种商品的一般价格的合理幅度;
(二)经营某一商品的差价率超过同一地区、同一时间、同一档次、同种商品一般差价率的合理幅度;
(三)经营某一商品获取的利润超过同一地区、同一时间、同一档次、同类商品的一般利润率的合理幅度。
第十二条 商品市场价格水平包括相应的一般价格、一般差价率、一般利润率,由物价管理部门采用如下办法之一监测或测定后予以认定,并向社会公布:
(一)由物价管理部门或物价管理部门授权物价行政执法部门对受理检举揭发牟取暴利涉及的商品市场价格水平,按规定程序实施测定;
(二)由物价信息机构按规定程序,对部分商品市场价格水平实施监测;
(三)委托行业价格协调组织对本行业商品市场价格水平进行测定。
第十三条 商品市场价格水平合理幅度,是指在商品市场价格水平基础上或在一般进货价格基础上允许上浮的幅度。
同一地区、同一时期、同一档次、同种商品按市场价格水平允许上浮0.3-0.8倍;同一时期、同一档次、同种商品按一般进货价格允许上浮0.5-1倍。
不同行业、不同商品允许上浮的具体幅度由物价管理部门根据国家政策,商品与人民群众密切程度,以及商品单价高低等加以认定。
第十四条 物价管理部门在查处价格欺诈和牟取暴利行为中,有权行使下列职权:
(一)按照规定程序询问被检查者、利害关系人、证明人,并要求提供证明材料或与价格欺诈、牟取暴利行为有关的资料;
(二)查询、复制与价格欺诈、牟取暴利行为有关的协议、账册、单据、文件、记录业务函电和其它资料。
第十五条 被投诉、举报的经营者,提供不出进货成本及定价资料的,按牟取暴利行为处理。

第三章 罚 则
第十六条 违反本规定的,由物价行政执法部门作如下处罚:
(一)违反本规定第九条第一项和第十条第一项的,按《中华人民共和国价格管理条例》、国家物价局《关于价格违法行为的处罚规定》的有关规定处罚;
(二)违反本规定的第九条第二项的,允许退货或将多收款退还消费者;无法退还的,多收款予以没收,并处以500-2000元罚款;
(三)违反本规定第九条第三项的,按《关于商品和服务实行明码标价规定》的规定处罚;
(四)违反本规定第十条第二、三、四、五、六项和第十一条的,视其情节轻重处以非法所得1-10倍的罚款。
第十七条 拒交罚没款或转移财物的,物价行政执法部门可通知其开户银行予以划拨;没有银行帐户或帐户上没有资金的,可将其商品变卖抵缴罚没款。情节严重的,物价行政执法部门可提请工商行政管理部门责令其停业整顿或吊销营业执照。
第十八条 拒绝、阻碍国家物价检查人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理条例》的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 物价检查人员在执法中,应出示物价检查证,并依法行政。对有滥用职权、循私舞弊、玩忽职守等违法行为的,由其所在单位按照有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十条 当事人对行政处罚不服的,可在收到处罚通知书之日起15日内,向上一级物价行政执法部门申请复议。对复议决定不服的,可在收到复议通知之日起15日内向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的物价行政执法部门依法强
制执行或申请人民法院强制执行。

第四章 附 则
第二十一条 本规定中下列用语的含义是:
(一)同一地区,是指同在本行政区域范围内;
(二)同一时间,是指各类商品时令相应的季节内或另有规定的时间内;
(三)同一档次,是指经营场地设施、服务质量、单价高低等确定的档次、等级相同或相近;
(四)同种商品,是指规格、型号、质量、等级、工艺、牌号相同或相近的商品种类。
第二十二条 没收的非法收入和罚款,统一由物价检查机关按国家有关规定上缴财政。
第二十三条 物价管理部门应根据本规定制定若干不同商品和收费项目(行业)的实施细则。
第二十四条 本规定由贵阳市物价管理部门负责解释。
第二十五条 本规定自发布之日起施行。



1994年9月19日

中华人民共和国第二届全国人民代表大会预算委员会名单

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国第二届全国人民代表大会预算委员会名单

(1959年4月17日第二届全国人民代表大会第一次会议预备会议通过)

主任委员
  曾 山
副主任委员
  王绍鏊   薛暮桥   孙起孟
委员(按姓名笔划排列)
  王芸生   王绍鏊   邓宝珊   尔 汉   乐松生
  刘文辉   刘靖基   孙起孟   李明灏   李范五
  陈此生   陈绍宽   吴 晗   周叔弢   周纯全
  屈 武   邱 及   胡子昂   许广平   许之桢
  许崇清   汤桂芬   甯 武   盛丕华   潘震亚
  薛暮桥

注:1959年4月22日预算委员会第一次会议互推王绍鏊、薛暮桥、孙起孟为副主任委员。