兰州市城镇房屋租赁管理实施细则

作者:法律资料网 时间:2024-05-13 00:58:30   浏览:9275   来源:法律资料网
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兰州市城镇房屋租赁管理实施细则

甘肃省兰州市房地产管理局


兰州市城镇房屋租赁管理实施细则
兰州市房地产管理局



第一条 为加强我市城镇房屋租赁管理,维护房地产市场秩序,保障房屋租赁双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和省、市有关规定,结合兰州市的实际,制定本实施细则(以下简称细则)。
第二条 本细则适用于兰州市城镇及工矿区的房屋租赁。
第三条 本细则所称房屋租赁是指房屋所有权人(含代管人)和国家授权的国有房屋的管理人将房屋(含临时房屋)、房屋内的经营场所、柜台和橱窗出租给他人用于居住、办公、生产(仓储)、经营,或以合作形式与他人从事生产经营的行为。
第四条 本市范围内的公民、法人或其他组织出租房屋,均应遵守本细则。
房屋租赁双方当事人应自觉接受行政主管部门的监督检查,不得妨碍和刁难房屋租赁管理工作人员执行公务。
第五条 房屋租赁行为在办理登记备案、领取《房屋租赁证》后,方合法有效。
第六条 兰州市房地产管理局是全市城镇房屋租赁管理的行政主管部门(以下简称行政主管部门)。兰州市房地产交易中心负责办理城关区、七里河区、安宁区和西固区区域内的房屋租赁登记备案;榆中县、皋兰县、永登县、红古区的房地产交易管理部门负责办理本县、区区域内的房
屋租赁登记备案。
第七条 公民、法人或其他组织对依法享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以出租。
第八条 按房改政策购买的享有部分所有权的房屋,按购房当年售房成本价向原售房单位补足差价,取得完全产权后,可以出租。
第九条 临时房屋出租,其租期一般不得超过临时房屋的批准使用年限,不得转租、转借。在租期内因城市建设需要拆迁的,租赁合同自行终止。
第十条 下列房屋不得出租:
1.产权不明,证件不齐全的;
2.权属有争议的;
3.司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的;
4.共有房屋未取得共有人同意的;
5.属于违法建筑物的;
6.不符合安全标准的;
7.已抵押,未经抵押权人同意的;
8.不符合公安、环保、卫生等行政主管部门有关规定的;
9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第十一条 房屋租赁当事人必须签订书面租赁合同。租赁合同应载明以下内容:
1.当事人姓名或者名称及住所;
2.房屋的座落、面积、装修及设施状况;
3.租赁用途;
4.租赁期限;
5.租金及交付方式;
6.房屋修缮责任;
7.转租的约定;
8.变更和解除合同的条件;
9.违约责任;
10.当事人约定的其他事项。
第十二条 房屋租赁期限届满,租赁合同自行终止。如双方同意继续租赁的,必须重新签订租赁合同。
第十三条 租赁期限内,承租人征得出租人同意后,将承租房屋的部分或全部转租给他人,应持转租合同和原出租人同意转租的书面证明材料,按照本细则办理登记备案手续。
转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的合同终止日期。
第十四条 租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,在同等条件下,承租人有优先购买权;如房屋受让人是第三人的,第三人应当继续履行原租赁合同的约定,但必须重新签定租赁合同。
第十五条 出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同;住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租,并按原合同约定重新签定租赁合同。
第十六条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:
1.符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;
2.因不可抗力致合同不能继续履行的;
3.租赁双方当事人协商一致。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。
第十七条 房屋租赁双方当事人应当自租赁合同签订之日起三十日内,到房屋所在地的房地产交易管理部门申请办理租赁登记备案,领取《房屋租赁证》。
根据本细则第十二条、第十三条、第十四条、第十五条重新签订租赁或转让、转租合同的,按本条一款的规定换领《房屋租赁证》。
第十八条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列证件:
1.书面租赁合同;
2.房屋所有权证或其它有效证件;
3.当事人的身份证或单位介绍信。
出租共有房屋,须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋,须提交委托代管人授权出租的证明。
第十九条 房屋租赁申请经行政主管部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。
《房屋租赁证》是租赁当事人行为及承租人使用房屋合法的有效凭证。《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口的凭证之一。
租赁房屋系用于生产、经营的,还应将《房屋租赁证》悬挂在租赁房屋的明显位置。
第二十条 严禁伪造、涂改、转让、转借《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应向原发证机关申请补发。
第二十一条 在租赁期限内,租赁双方按合同约定承担房屋修缮义务。
租赁房屋因得不到及时修缮给一方造成直接经济损失的,另一方应负赔偿责任。
第二十二条 出租人应当依照合同约定的期限将房屋交付承租人;承租人应爱护房屋及其设施,未经出租人同意不得任意搭建、拆改、装修;擅自搭建、拆改、装修而造成出租人损失的,由承租人负责赔偿。
第二十三条 承租人必须按期交纳租金,不得无故拒交或拖欠。
第二十四条 出租人必须按租赁合同约定的租金额收取租金,不得随意抬高或以其他形式变相多收租金。
第二十五条 租赁双方应如实申报租赁房屋租金。申报租金额明显低于市场租金的,由房地产交易管理部门按市场租金核定、收取管理费。
第二十六条 租赁双方发生纠纷可协商解决;协商无效的,可向行政主管部门申请调处,也可直接向房屋所在地的仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十七条 出租房屋占用的土地系划拨方式取得的,应缴纳租金中所含的土地收益金。土地收益金按照《兰州市房屋出租土地收益金征收标准》收取。
第二十八条 房屋租赁管理费按省、市物价管理部门规定的标准执行。租赁双方各交二分之一。
第二十九条 违反本细则规定,有下列行为之一的,由行政主管部门根据国家、省、市有关规定给予处罚:
1.伪造、涂改、转借《房屋租赁证》的;
2.未按期申请登记备案、领取《房屋租赁证》,在接到责令补办通知后超过十五日不补办手续的;
3.未征得出租人同意和未办理登记备案手续,擅自转租房屋的。
第三十条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的,由所在单位给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第三十一条 本细则由兰州市房地产管理局负责解释。
第三十二条 本细则自颁布之日起执行。



1997年12月9日
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劳动部、卫生部、商业部、粮食部、财政部、国家统计局、中华全国总工会关于贯彻国务院批转国家经委报告实行保健食品制度的联合通知

劳动部 卫生部 商业部 等


劳动部、卫生部、商业部、粮食部、财政部、国家统计局、中华全国总工会关于贯彻国务院批转国家经委报告实行保健食品制度的联合通知

1963年7月19日,劳动部、卫生部、商业部、粮食部、财政部、国家统计局、全国总工会

为了贯彻国务院国经周字216号批转国家经委“关于从事有毒有害、高温、井下作业工人的食品供应情况和意见的报告”中关于实行保健食品制度的指示,我们除了制订统一的保健食品标准以外,各地应该本着严格控制发放范围,首先保证危害健康严重的工种需要的精神,对当前保健食品的供应发放工作进行一次调整。为此,特作如下通知:
一、保健食品制度,是为了解决从事有害健康作业工种的特殊营养需要,增强职工抵抗职业性毒害的能力,由企业免费发给工人保健食品的一项劳动保护辅助措施。企业在实行保健食品制度的同时,必须首先注意从工艺上、设备上采取防止职业病和职业中毒的措施,积极改善劳动条件。
二、保健食品应该发给有显著职业性毒害,可能引起职业病和职业中毒,并且对营养有特殊需要的工种。其范围包括下列五类作业中符合享受保健食品条件的工种:
1.接触有毒物质的工种,主要是指:(1)经常直接接触对人的内脏、神经或血液系统有危害的铅、汞、锰、铬、铍、镉、锑、砷、磷、硒及其化合物的有毒气体、蒸气和粉尘、苯、甲苯、苯酚及其硝基、氨基、氯化合物的蒸气和粉尘,连烃卤素衍生物的气体和蒸气,四乙基铅、二硫化碳的蒸气,以及有机磷农药、有机汞农药的蒸气和粉尘等工种;(2)经常接触大量对粘膜有刺激性的氯、氯化氢、光气、氟、氟化氢、硫化氢、氧化硫和氧化氮的气体,溴的蒸气、萘、氯萘的蒸气和粉尘等工种;(3)经常接触有化学窒息性的氰化氢气体和氰氢酸盐粉尘的工种。不包括:①使用冷金属块和搬运桶装、瓶装毒物的工种;②接触仅对皮肤有刺激性的冷沥青、生漆、颜料、染料、碱、石灰和石油等工种;③接触排氧窒息的甲烷、二氧化碳、氮气和惰性气体等工种。
2.接触矽尘作业的工种,主要是指从事含矽矿石、岩石的凿岩采掘作业,含矽原料的破碎、碾磨、过筛、搅拌作业,石英喷砂作业,以及石棉开采、加工作业等工种。不包括从事翻砂和水磨石英等作业的工种。
3.接触放射线的工种,主要是指直接从事接触放射线和放射性物质作业的工种。
4.潜水、沉箱作业工种,主要是指专门从事潜水和在沉箱内作业的工种。
5.高温作业工种,主要是指热车间工作地点的温度经常在摄氏三十八度以上,而热辐射强度达每分钟每平方厘米三卡以上的工种。
上述五类作业中职业性毒害较轻,或者对营养的特殊需要不显著的工种,如接触酸蒸气、氨气、沥青蒸气、发生炉煤气、水泥粉尘的作业,电镀铬作业,以及一般的电焊和化验分析作业等工种。目前暂缓建立保健食品制度。各地可以进行调查研究,提出资料,待以后制订全国统一标准时再定。过去已经实行保健食品制度的,在全国统一标准发布前,都暂予保留,不要取消。
三、企业通过技术改造、工艺改革,或者由于原料、产品的变换,从根本上消除了有害健康因素的,应该停发保健食品。由于采取技术组织措施和卫生保健措施,减轻了危害程度的,应该继续发给保健食品。
四、在全国统一的标准发布以前,保健食品按国务院批转国家经委“关于从事有毒有害、高温、井下作业工人的食品供应情况和意见的报告”中的保健食品临时标准供应:接触有毒物质、矽尘和放射线工种,每人每月不低于肉二斤,食油半斤,糖一斤;高温作业工种,每人每月不低于肉一斤,食油半斤、糖一斤,其中属于常年高温的(即工作地点常年达到高温条件的)常年予以供应,属于季节高温的(即工作地点在炎热季节达到高温条件的)在炎热季节予以供应。以上各类工种的肉、油、糖的供应数量,原则上不包括当地居民副食品供应定量。有的地区在食油供应上有困难,经省人委确定也可以包括部分定量。潜水、沉箱作业工种,因各地原来的供应标准都较高,仍按各地的原标准执行。各地根据需要可以对不同工种划分若干供应等级,还可以根据当地物资供应条件和享受保健食品工种的需要,供应一些牛奶、蛋品、鱼类、蔬菜等食品。
五、保健食品的发放标准。应该以现金为计算基础,在全国统一的标准发布以前,按本通知第四项实物供应临时标准折价计算。过去现金标准较高的地区和企业,仍按原来的标准执行。其高于实物供应临时标准的部分,也应尽可能供应实物,不要折发现金,实物供应确实不足时,经当地劳动部门同意,可以折发部分现金。
六、保健食品所需的费用,今后在企业单位都由车间管理费内劳动保护费项目开支;事业单位由事业费内单列项目开支,都不计入工资总额。实行保健食品制度的企业、事业单位,今年原来没有经费预算的,可以核实支付。本通知下达前已经开支的保健食品费,不论列在什么项目,都不再变动。
七、企业应该将保健食品加工为熟食品,按日发给职工在厂内食用。企业应该建立必要的发放管理制度,防止虚报冒领、挪用私分和多吃多占。企业的生活管理部门,应该指定专职或兼职人员负责做好保健食品的供应发放工作;企业的劳动保护、卫生部门和工会组织,应该负责掌握发放保健食品的工种、范围和监督检查工作。
八、保健食品制度,应该与当前的营养补助食品供应办法加以区别。供应营养补助食品,是各地实行副食品定量供应以来,对部分劳动条件不好和劳动强度较大的职工,所采取的一种暂时性的照顾措施。其供应范围主要是井下(包括水库大坝廊道作业)、高空、低温、地质普查、勘探、勘测等工种;对于已享受保健食品的工种,则不另供应营养补助食品。营养补助食品原则上应该由职工自费购买,但对于已实行免费供应的,可以暂时保留。
九、实行保健食品制度的范围,包括全民所有制的工业、交通、基建系统的企业,文教、财贸系统的工业企业,以及科学研究单位,卫生事业单位和军委后勤生产单位。
十、各地劳动、卫生部门和工会组织,应该会同企业主管部门做好享受保健食品工种的审批平衡工作。劳动部门应该组织企业报送享受保健食品的工种人数;卫生部门应该提供有关的卫生调查测定资料和负责对保健餐食谱的指导工作;工会组织应该做好实行保健食品制度的宣传教育工作。要求在今年十月底以前将这项工作加以总结,报送劳动部、卫生部和全国总工会,并将享受保健食品分行业分工种的人数报送劳动部。
十一、各地商业、粮食部门应该做好保健食品和营养补助食品的供应工作,核实供应人数,估算所需物质,组织货源,做到按供应标准分批、定点,平价供应,保质保量,并于今年十月底以前将安排供应情况报告商业部和粮食部。


律师如何为企业税务筹划提供服务

张华


  一、什么是税务筹划

  税务筹划是指在不触犯税法的前提下,利用对税收法律、法规和政策的充分理解和把握,综合运用多种知识和能力,通过对纳税人经营、筹资、投资、理财等事项的事先安排和合理筹划,制定出能使企业获取税后利润最大化的纳税方案的行为。

  二、为什么要税务筹划

  随着企业的不断发展壮大,税收问题随着企业的发展越来越复杂,企业所承担的税负也越来越重,这时,税务筹划在企业经营活动中就体现出其不可或缺的作用。

  合理的税务筹划有利于提高企业的竞争能力,能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用。纳税人通过税务筹划对备选的纳税方案进行择优,达到涵养税源、节约成本的目的,以最小的成本获取最大的利益;能够在国家税收经济杠杆作用下,逐步走向优化产业结构和合理配置资源的道路;能促进产业布局的合理和生产的进一步发展、实现国家的产业政策、促进国民经济的良性发展,从而更好、更快的发挥国家税收宏观调控职能。

  三、律师如何进行税务筹划

  1、合法筹划

  税收征管法规定:税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税,依照法律、行政法规的规定执行;税务机关开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税款不得违反法律、行政法规的规定。纳税人可以依照法律、行政法规的规定书面申请减税、免税。减税、免税的申请须经审批机关审批

  因此,律师进行税务筹划首先必须遵从法律规定、走法定的程序。律师在税务筹划之前应当充分了解与税务有关的各项法律、法规、政策,否则,一旦税务筹划失败,企业很容易被视为偷税、漏税,得不偿失。

  2、有效的税务筹划

  税务筹划应有针对性,律师应针对各个企业不同的生产经营情况,做到有的放矢。不同的地区、行业、部门和生产经营规模,国家对其有着不同的税收政策法规,具体筹划过程中所形成的思路、看问题的角度以及采用的筹划方式都会不尽相同。因此,税务筹划要针对企业的具体情况量体裁衣,视情况而采用企业分立、合并,对外投资,折旧计算、费用分摊等方法,使作出的筹划方案才能切实可行。

  3、预期筹划

  经济活动中,纳税通常在收益实现或分配之后才得以实现,这在客观上为纳税提前筹划提供了可能性;经营、投资和理财活动是多方面的,纳税人和征税对象的性质不同,税收待遇也会不同,这给纳税人提供了选择较低税负经营方案的机会。

  以企业所得税为例:企业所得税法规定,居民企业的企业所得税税率为25%,非居民企业、符合条件的小型微利企业为20%,国家需要重点扶持的高新技术企业为15%。因此,如何对企业经营进行合理安排,如何给企业定性对税务负担的影响就很大。

  4、风险防范意识

  律师为企业进行税务筹划应当充分考虑到其风险性,盲目地进行筹划其结果往往事与愿违。税务筹划要考虑两方面的风险:经营过程中的风险和税收法规变动风险。

  首先是经营过程中的风险。企业在经营过程中会遇到各种各样的问题,其中有许多经营决策都会对税务产生一定的影响,如:企业改制、企业分立、合并等,在上述情况下往往会涉及税种的增加、减少、税率变化、税收优惠等。此时,以往的税务筹划方案已不能满足现实的需要,必须及时对企业税务结构及时做出调整,优化税务结构。

  其次,税务筹划风险还与国家政策、经济环境的不断变化有关。税法的法律级次较低、变动的可能性较大,不同时期对不同行业的税务优惠、减免的变动比较灵活。如对相关税收政策精神缺乏准确的把握,容易造成事实上的偷逃税款,受到税务处罚。对此,作为律师必须时刻关注上述变动,提醒企业及时作出相应的调整,采取措施分散风险,争取尽可能大的税收收益。

  5、整体筹划

  筹划税务的根本目的是企业通过实施筹划来节约税收成本、减轻企业税负和谋求企业的最大效益。但是任何一项筹划都有其两面性,随着某一项筹划方案的实施,企业在取得部分税收利益的同时,必然会为该筹划方案的实施付出额外的费用,以及因选择此筹划方案而放弃其他方案所损失的相应机会收益。因此律师做税务筹化时要从整体上把握,进行“成本——效益”分析。当新发生的费用或损失的机会收益小于取得的利益时,律师的该项筹划方案就是合理的,反之就是失败的。

  以企业分立避税法为例:税法规定,分立的企业按各自使用的税收规定纳税。分立的企业所承受的税赋有别于原企业,于是给纳税筹划提供了空间。企业分立的筹划依据有两个: 减少企业所得税。在累进税率条件下,通过分立使原本适用高税率的企业,分解成两个甚至更多个新企业,单个企业应纳税所得额大大减少,从而使分立企业的总体税收负担低于分立前得企业。‚ 减少流转税。将特定的产品生产归于单独的生产企业,避免因模糊核算而从高适用税率,这样就使得企业得税赋减少。

  但是分立也会增加某些方面的税收,主要表现在:增加部分营业税、部分增值税、所得税等。因此在具体筹划中需注意税收对经济运营、资金运动的影响,并仔细比较、综合衡量,才能使筹划方案科学合理。

  综上所述:税务筹划是一项复杂的工作,在把握上述原则性问题的前提下,根据不同税种的不同特点,灵活运用各种税务筹划的方法,包括:利用固定资产折旧、存货期末成本、包装物、投资等方法。只有因地制宜、因时制宜,才能有效地帮助企业单位节省税务开支,达到税务筹划的目的。