关于印发《池州市商品房认购、销售合同网上备案和登记管理办法》的通知

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关于印发《池州市商品房认购、销售合同网上备案和登记管理办法》的通知

安徽省池州市人民政府办公室


关于印发《池州市商品房认购、销售合同网上备案和登记管理办法》的通知

池政办〔2005〕22号

各县、区人民政府,九华山风景区管委会,开发区管委会,市政府各部门、各直属机构:

《池州市商品房认购、销售合同网上备案和登记管理办法》已经市政府研究同意,现予印发,请认真贯彻实施。



二○○五年四月三十日



池州市商品房认购、销售合同网上备案和

登记管理办法



第一条 为净化房地产市场秩序,规范商品房销售行为,提高商品房交易信息透明度,保障我市商品房交易行为的公平公正,根据《城市房地产开发经营管理条例》、《安徽省城市房屋产权产籍管理办法》、《安徽省城市房地产交易管理条例》及《池州市商品房销售管理办法》等有关规定,制定本办法。

第二条 凡本市主城区、开发区及乡镇范围内商品房销售(包括认购、预售、现售),均应按本办法规定实行网上备案和登记。

本办法所称认购,是指对已取得预售许可证的商品房的认购行为。未取得商品房预售许可证的,房地产开发企业不得以认购等方式进行销售活动。

第三条 市房地产管理局负责商品房认购及买卖合同网上备案和登记的组织实施及管理工作。市房地产交易所负责商品房认购及销售合同网上备案和登记具体实施工作。

第四条 预售商品房的房地产开发企业在申报商品房预售许可的同时,应当办理预售商品房入网项目认证。

现售商品房的,房地产开发企业在申办商品房所有权初始登记时,应当办理入网项目认证。

房地产开发企业应当携带开发企业法人营业执照、入网申请表、授权委托书到池州市房地产交易所办理入网手续,签订网上服务协议。

房地产开发企业办理入网手续时,应将开发企业、代理企业和商品房预售项目等基本信息录入本市房地产综合业务系统。

第五条 商品房获准销售后,市房地产交易所应当在网上公布下列信息:

1、《商品房预售许可证》或《房屋权属证明书》的主要内容;

2、销售项目的规划总平面图、各幢建筑分层平面图;

3、商品房的楼盘表、总单元套数及每单元(套)的部位、套型、建筑面积、套内面积、公共分摊面积;

4、商品房项目概况、配套设施及公共配套情况;

5、商品房拟销售价格;

6、房地产抵押、查封等权利限制情况;

7、商品房认购协议、商品房买卖合同的示范文本。

上述前5项内容由开发企业提供。开发企业不得提供虚假信息资料。

第六条 本办法第五条第5项规定的商品房拟销售的价格,由房地产开发企业在申报商品房预售许可证或者申请办理商品房初始登记时向市房地产交易所申报。

房地产开发企业需要调整其商品房拟销售价格的,可以向市房地产交易所申请变更。

第七条 双方当事人应当根据网上公布的商品房认购协议或商品房买卖合同示范文本,协商拟定条款。

第八条 已在网上公布的可供销售的商品房,购房人要求购买的,房地产开发企业不得拒售。暂不销售需要预留的商品房,应当在网上公示预留期限。

开发企业预留的商品房预留期限不得超过3个月,预留数量不得超过同期批准预售商品房建筑面积的10%;预留的商品房应为整栋或整个单元,不得零星或分楼层预留。

第九条 商品房实行实名认购,商品房认购协议中的认购人应为商品房买卖合同中的买受人或共同买受人。需要更名的,开发企业须先行注销认购协议,方可重新签约。

第十条 商品房认购协议签订后,该房在网上公示的状态为“已认购”,双方当事人应在20日内按市房地产交易所核定的合同号签订商品房买卖合同;逾期未签订商品房买卖合同的,网上认购将自动撤销,同时该房在网上公示的状态恢复为“可售”。

第十一条 商品房买卖合同经当事人双方确认后,由房地产开发企业通过网上操作系统,将合同信息传送至市房地产交易所,并在10日内将合同文本送至市房地产交易所进行备案。

第十二条 商品房买卖合同登记备案后,当事人双方经协商一致,需要变更或解除商品房买卖合同的,应持变更或解除的合同书书面协议和当事人的身份证明,向市房地产交易所申请办理变更或解除合同的登记备案手续。

商品房买卖合同解除后,应在网上进行公示,公示内容包括房屋座落、套型、房价、面积和售房单位等。

第十三条 市房地产管理局应当建立开发、销售企业诚信承诺制度及信用档案。开发企业及其委托的代理销售企业在办理商品房销售过程中违反诚信承诺制度的,应上网公示,并载入该企业的信用档案。房地产开发企业在网上发布虚假信息的,由有关部门依法处理。

第十四条 房地产开发企业商品房网上销售人员或代理销售企业的网上销售人员应持证上岗。市房地产交易所定期对房地产开发企业或代理销售企业的网上房地产操作人员进行培训、考核,并在网上公示姓名和证号;未通过考核的人员不得操作和使用网上房地产系统。

第十五条 市房地产交易所应当及时汇总、分析和发布新建商品房的交易信息,并提供网上公开查询服务。

第十六条 未办理商品房预售登记备案的一律按本办法执行。

第十七条 本办法具体适用中的有关问题,由市房地产管理局负责解释。

第十八条 本办法自发布之日起实施。



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中华人民共和国政府和罗马尼亚社会主义共和国政府邮政和电信协定

中国政府 罗马尼亚社会主义共和国政府


中华人民共和国政府和罗马尼亚社会主义共和国政府邮政和电信协定


(签订日期1975年5月31日 生效日期1975年11月11日)
  中华人民共和国政府和罗马尼亚社会主义共和国政府,为了进一步扩大和加强两国间邮电通信方面的联系,以促进两国政治、经济和文化关系的发展,决定签订本协定,条文如下:

              第一章 总则

  第一条 中华人民共和国和罗马尼亚社会主义共和国按照本协定的规定,并参照双方所接受的万国邮政联盟和国际电信联盟的现行有关规定办理邮政和电信业务。

  第二条 两国邮政和电信主管部门(以下简称主管部门)将采取一切措施以扩大和改进两国间邮政和电信联系。

  第三条 双方主管部门将经常研究和共同商定有关邮电业务经营与结帐的有效方法以及有利于双方的资费。

              第二章 邮政

  第四条 中罗两国间的邮政联系应尽可能利用最好的条件,以使邮件的运输迅速和安全。
  双方应按照商定的手续和对双方最有利的经济条件,尽可能利用对方的陆路、海路和航空邮路运递各自和转往第三国的邮件。

  第五条 双方互寄和经转的函件可由水陆路和航空寄递。保价信函按双方主管部门商定的运输方式寄递。
  双方间邮件的直接互换和经转业务通过互换局办理。一方主管部门应及时将所用的互换局及其变动情况通知另一方主管部门。

  第六条 一方发由另一方经转的邮件总包,应由后者交由运输本国邮件总包所使用的最快邮路运递。

  第七条 挂号函件应在封发函件总包清单上予以总登。但改寄、退回和散寄经转的函件,应逐件登列在封发函件总包清单或特别清单上。

  第八条 双方互寄的邮政包裹,包括普通、脆弱和保价包裹。每件包裹的重量不能超过二十公斤。
  邮政包裹可由水陆路和航空寄递。保价包裹按双方主管部门商定的运输方式寄递。

  第九条 保价包裹的最高保价额定为一千金法郎。

  第十条 保价信函的最高保价额定为五千金法郎。

  第十一条 邮政包裹的终端费、陆路、海路转运费和航空运费,由双方各自确定,并通知对方。

  第十二条 为了促进邮票发行方面的合作和互通情报,双方主管部门同意定期交换新发行的邮票。

              第三章 电信

  第十三条 中罗两国间的电信联系应尽可能利用最好的条件,以使电话、电报、用户电报和商定的其他电信业务的传递迅速和安全。
  双方应按照商定的手续和最有利的经济条件,尽可能利用对方的电信联系经转其来往第三国的电信业务。

  第十四条 一方主管部门应根据其可能条件,为另一方主管部门发往第三国的经转业务和终端业务提供必要的技术手段。
  一方主管部门应将其需要另一方的电路和邮路通知另一方主管部门,并由双方协商确定。

  第十五条 双方受理现行国际电报规则所规定的各类电报。双方对非必须受理的电报业务,用通信方式商定。

  第十六条 双方受理下列各类电话业务:
  一、政务电话;
  二、业务电话;
  三、私务电话。
  上述各类电话均办理叫人、叫号业务。

  第十七条 为避免两国间无线电通信业务的相互干扰,双方主管部门应互相协商并制定消除干扰的必要措施。

  第十八条 双方根据本国的法律规定,并参照国际电信联盟的现行规则,商定两国间交换的电报、电话、用户电报和其他电信业务资费。

  第十九条 两国间的政务电报按普通私务电报价目的百分之五十计费。

  第二十条 两国间的政务电话按普通私务电话价目的百分之五十计费。

  第二十一条 两国间的电话、电报、用户电报和其他电信业务资费,根据本国的法律规定,并参照双方所接受的国际电信联盟规定的现行资费标准,必要时可用通信方式进行协商调整。

            第四章 邮电帐务结算

  第二十二条 双方主管部门按照商定的时间定期进行和直接办理本协定规定的邮电帐务和结算,并对采用某些简化帐务结算的方法予以研究。

  第二十三条 参照现行万国邮政公约和国际电信公约的规定,双方确定资费和计帐使用的货币单位为金法郎。

  第二十四条 为实施本协定而引起的各项付款,应按照中罗两国政府每年所签订的交换货物和付款议定书的规定办理。

             第五章 其他条款

  第二十五条 为便于实施本协定的各条款,双方主管部门在必要时,可通过函电,明确某些技术内容以及在最好的条件下组织双方间的各种邮电业务。

  第二十六条 双方来往的业务函电和业务用语用法文或英文。

  第二十七条 在对本协定的解释或执行中发生分歧时,应通过双方主管部门直接协商解决。如双方主管部门不能达成协议,则通过外交途径解决。

  第二十八条 本协定自双方履行各自法律规定的程序,并相互通知之日起生效。有效期为五年。如双方中的任何一方在期满前六个月,没有书面通知终止本协定,则本协定将自动延长五年,并依此法顺延。

  第二十九条 经双方协商同意后,可对本协定进行修改或补充。上述修改或补充自双方履行各自法律规定的程序,并相互通知之日起生效。

  第三十条 自本协定生效之日起,一九五五年七月三十日在布加勒斯特签订的《中华人民共和国和罗马尼亚人民共和国邮政和电信协定》即行失效。
  本协定于一九七五年五月三十一日在布加勒斯特签订,共两份,每份都用中文和罗马尼亚文写成,两种文本具有同等效力。
  注:双方相互通知,已履行了各自法律手续,本协定于一九七五年十一月十一日起生效。

  中华人民共和国          罗马尼亚社会主义共和国
   政府代表               政府代表
    钟夫翔                杜达什
   (签字)               (签字)
浅析累犯的构成及其几点思考

雍定远


《中华人民共和国刑法》第六十五条规定:“被判处有期徒刑的犯罪分子,刑罚执行完毕或者赦免以后,在五年以内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的,是累犯,应当从重处罚,但是过失犯罪除外。”这一规定包含以下几个方面的内容,第一,累犯是指一种犯罪人类型,即被判处一定刑罚,刑罚执行完毕或者赦免以后,在一定期间之内再犯一定之罪的犯罪分子。目前大多数人是把累犯作为一种犯罪人类看待的。第二,累犯是一种量刑情节,犯罪人属于累犯之列的,对其量刑时应当考虑予以从重处罚。第三,累犯是一项刑罚制度,它是刑罚量定阶段人民法院考虑对犯罪人适用的一项量刑制度。第四,不管是前罪还是后罪均不包括过失犯罪。本法第六十六条还规定:“危害国家安全的犯罪分子在刑罚执行完毕或赦免以后,在任何时候再犯危害国家安全罪的,都以累犯论处。”这一规定把累犯划分成了两大类,即普通累犯和特殊累犯。现笔者就累犯的构成条件和我国累犯制度个别不完善的方面谈一点粗浅的看法。
一、累犯的构成条件
(一)、普通累犯的构成条件
一般累犯是指被判处有期徒刑以上刑罚的犯罪分子,在刑罚执行完毕或者赦免以后在五年以内故意再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的犯罪分子。一般累犯的特点是,前后罪均是一般刑事犯罪或者前后罪中有其一是一般刑事犯罪。其构成条件是:1、主观条件:前罪和后罪都是故意犯罪。之所以如此,是由我国刑法的任务和累犯从重处罚的根据所决定,我国刑法是以同故意犯罪作斗争为自已的主要任务,以遏制犯罪人再次犯罪为目的的累犯从重制度,必然也要防止故意犯罪者再次实施故意犯罪作为自已的出发点和归宿,因此,把构成累犯的前后两次犯罪限定为故意犯罪。累犯从重处罚的根据是累犯比初犯的人身危险性大,即再犯的可能性大,由故意犯罪的主观性质决定,故意犯罪的实施者具有较大的人身危险性,过失犯罪者虽然在一定条件下也可能再次实施犯罪,但是过失犯罪的结果不是犯罪人主观上所希望的,因此,过失犯罪人的人身危险性很小甚至没有。由此决定,刑法规定的一般累犯的前后两罪只能限于故意犯罪。2、刑度条件:前罪所判处的刑罚和后罪应当判处的刑罚均是在有期徒刑以上。“被判处有期徒刑以上刑罚的犯罪分子”,是指人民法院根据犯罪的全部情况,最后确定其宣告刑为有期徒刑以上刑罚的犯罪分子,同时也包括被判处无期徒刑或者死缓的犯罪分子。因为被判处无期徒刑或者死缓的犯罪分子可以通过减刑或假释最终出狱,回归社会,从而有可能再次犯罪、构成累犯。“应当判处有期徒刑以上刑罚之罪”,是指根据后罪的社会危害性大小及其他有关情况,实际上应当判处有期徒刑以上刑罚,而不是说该罪的法定刑中包含有期徒以上的刑罚,如果将“应当判处有期徒刑以上刑罚之罪”,理解为所犯之罪的法定刑中含有有期徒刑以上刑罚,势必无限制地扩大累犯的范围。3、前提条件:前罪的刑罚执行完毕或者赦免以后,被假释的犯罪分子,从假释期满之日起计算。设立累犯制度的目的,是通过对那些屡教不改的犯罪分子给予从重处罚,使他们最终得到改造,而犯罪人只有通过刑罚的执行之后,才能看出是否认罪服法,接受改造。一般说来,未经刑罚的执行,是难以测定出犯罪人是否已经得到改造,是否还会实施犯罪。“刑罚已经执行完毕”,是主刑执行完毕,还是主刑和附加刑共同执行完毕,法律无明文规定。笔者认为,所谓“刑罚已经执行完毕”是指主刑完毕,即只要主刑执行完毕五年以内又故意犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪,即使附加刑尚未执行完毕,仍可以构成累犯。因为在我国现有刑罚的执行条件下,附加刑的执行不甚规范、不便操作且难以达到理想的程度。所谓“赦免”是就特赦而言,因为我国宪法仅仅规定了特赦,没有规定大赦。对于被假释的犯罪分子如何构成累犯,现行刑法第六十五条已经作了明确的规定,在这里无须赘述。4、时间条件:后罪发生在前罪刑罚执行完毕或者赦免、假释期满以后五年内。犯罪人刑罚执行完毕或者赦免、假释期满以后回归社会的一定时期,是其重新适应社会的过渡时期,或者说是其重新犯罪的危险期。而刑法规定的构成累犯的前后两罪的时间间隔,实际上即是这一过渡时期。只有渡过这一时期之后,特殊预防目的才可以说得以实现。因此,这一过渡时期适当长一些,会更加激励刚刚回归社会的犯罪人遵纪守法,重新做人。修订后的刑法将两罪的间隔时间修改为五年, 正是体现了这一精神。在计算前后两罪的间隔期限时应注意:第一,前后两罪的五年间隔期限必须绝对准确,不能有任何机动的余地,即使超过一天也不允许;第二,后罪的犯罪行为实施于前罪执行完毕以后的五年以内,而其结果却发生在五年以外,仍应认定为累犯。
(二)特殊累犯的构成条件
与普通累犯相比特殊累犯的构成条件较为简单,刑法第六十六条把危害国家安全累犯作为特殊累犯对待,按照本条的规定,构成特殊累犯必须具备如下条件:1、前罪和后罪都是危害国家安全罪;2、后罪可以发生在前罪刑罚执行完毕或者赦免、假释期满后的任何时候,不受两罪相隔时间长短的限制;3、前罪所判刑罚和后罪应判刑罚的轻重不受限制,一般累犯前后两罪所判处的刑罚均在有期徒刑以上,而特殊累犯没有这种限制,哪怕前后两罪或者其中一罪判处管制、拘役甚至单处附加刑,也不影响特殊累犯的构成。
二、关于累犯制度的几点思考
关于累犯的处罚刑法第六十五条已经作了明确的规定,在司法实践中对于累犯的处罚是以从重处罚为主,加重处罚为辅,比如,最高人民法院《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第三项就是将累犯纳入了加重处罚之列。在这里我们不对累犯的处罚进行讨论,下面就累犯制度中的几个问题谈一点粗浅的认识。
1、关于累犯的执行场所问题
累犯人身危险性大,难以改造,如果与初犯同在一个改造场所难以达到改造之目的,且累犯与初犯在一起改造还有可能将初犯带成犯罪的“多面手”。因此,初犯与累犯在改造时分设监狱,给予不同的监管是有相当必要的。但是在我国的立法上对这一点并未作出明确的规定,《中华人民共和国劳动改造条例》(已废止)第三条规定:“对已判决的犯人应当按照犯罪性质和罪行轻重,分设监狱,劳动改造管教队给予不同的监管”,这一规定比较笼统,1994年施行的《中华人民共和国监狱法》第三十九条规定:“监狱对成年男犯、女犯和未成年犯实行分开关押和管理……。监狱根据罪犯的犯罪类型、刑罚种类、刑期、改造表现等情况,对罪犯实行分别关押,采取不同方式管理。”这一规定虽然在监管制度上有所细化、有所发展,但是也并没有对累犯的监管作专门规定,加上劳改部门改造条件的限制,致使累犯与初犯分开监管几乎成为不可能。在笔者所办理的案件中有相当数量的累犯系改造环境的影响而再次犯罪,如方某1990年因犯故意伤害罪被判处有期徒刑三年,1992年12月刑满释放,1994年5月又犯盗窃罪被判处有期徒刑六年,1999年刑满释放,2001年又因盗窃10余户村民的鸡被逮捕即将判刑。笔者了解方某为什么会“三进宫”时,方讲:他第一次被判刑后是在某监狱服刑,同在一起服刑的有一个叫赵某的在那时就已是“三进宫”了,赵向方传授了一些犯罪方法以及一些如免受侦查之苦的“经验”。方还讲他之所以“三进宫”,还有一个原因是:刑满释放以后由于生活无着,故而一犯再犯。方某生活无依靠的问题,是一个社会问题,笔者将在下面作进一步的讨论。方某在“一进宫”时所受到的“感染”也是方“三进宫”的主要原因之一。虽然不是所有累犯与初犯之间都存在“感染”与被“感染”,但是杜绝初犯被“感染”是符合刑罚执行的本意。笔者认为,在监狱执行刑罚的过程,不仅是对罪犯的惩罚过程,而且是对罪犯改造的过程。刑罚执行中的改造,主要是指对罪犯实行劳动改造,其目的是使之改恶从善、重新做人,使罪犯改造后回归社会。如果在改造时就存在被“感染”的可能,那么改造的功能至少存在弊端。这些现象虽说不是普遍存在,但是能在尽可能的情况下杜绝这种现象的发生,也不失为改造的一种功效。因此,从立法上确立累犯与初犯分开监管是有相当必要的。
2、刑满释放人员的社会保障问题
法院对被告人作出的有罪判决发生法律效力,这是对被告人负刑事责任的问题作出确定的结论。罪犯依照法院的处刑判决开始服刑,这是罪犯实际负刑事责任的开始。法院处刑判决确定的刑罚执行完毕时,表明罪犯对自己的犯罪行为应当承担法律责任的义务已经履行完毕,国家对其适用刑罚的目的已经达到,罪犯应负的刑事责任就应归于终结,该刑罚也就随之消灭。因此,罪犯刑满释放是刑罚消灭的一种形式之一。罪犯刑满释放后,对于已经确定的刑罚来说是归于消灭了,但对于犯罪人本身这个生命体来说刑罚对其的影响并没有结束,这些回归社会的人,可以归为有特殊经历的人,从一般意义而言这些人在心理上都有自卑感,都渴望周围的人对其施以关心、帮助,但是这些关心和帮助往往是有限的,犯罪人刑满释放后无生活来源,“饥寒起盗心”,再次犯罪的也时有发生。在此笔者并非大发慈善之心,而是探求一种减少再犯的途径。笔者所在法院2001年1-12月共计判处被告人163人,其中再次犯罪者20人,再犯中累犯15人。在这15名中,属于无生活来源盗窃构成累犯的就有8人之多。这8名累犯,户籍所地在农村、城镇均有,这说明罪犯刑满释放后的社会保障还存在缺陷。在这里或许有人会说,现在的下岗工人到处可见,还顾及什么刑满释放的犯人。应该说刑满释放后的犯罪人与下岗工人只有经历的不同,而没有什么本质之别,不把他们同平常人一样同等对待,对于这些有特殊经历的人来说是不公正的。据笔者了解,罪犯刑满释放后,公安机关要对其进行3年的重点人口管理,其具体操作,是让这些人定时到公安基层组织汇报思想情况,仅此而已,对于这些人的生活情况有关组织上几乎无瑕顾及。上述方某家处农村,刑满释放后,由于不是调整土地时刑满释放的,回到原籍后,没有田土,有关组织又没有采取相应的补救措施,因而“饥寒起盗心”再犯盗窃罪判刑入狱。当然,虽然不能将方某的再次犯罪与其没有田土等同起来,但是没有田土应是其再次犯罪的原因之一。因此,为刑满释放人员建立社会保障机制势在必行。
3、关于建立再次累犯从重处罚制度的思考
刑罚是国家创制并以国家的名义适用与执行的,对犯罪分子适用的特殊制裁方法,是对犯罪分子某种利益的剥夺。刑罚就其一般意义而言,有剥夺、改造、感化、威慑、鉴别、补偿、安抚、鼓励等功能。刑罚的功能涉及的内容颇多,在这里只就其威慑功能谈一点粗浅的看法。所谓威慑是指刑罚对潜在犯罪人威吓慑止作用。也就说由于刑罚的威慑作用,使其不敢犯罪,笔者在办案中了解到有这样一些“三进宫”的被告人,当向其送达起诉书副本时,问他们怎么又犯罪,难道不知道法律的严厉?他们回答:大不了又是累犯。笔者还了解道有一起更奇怪的案件,被告人赖某系“三进宫”之人,这三次均犯盗窃罪,但第三次犯罪行为就不在刑满释放后五年内实施,而是在五年后的第九天才开始实施盗窃行为。赖某的行为按《刑法》第六十五条规定当然不构成累犯,这只能说明被告人赖某既没有改过自新,又学到了“钻法律空子”,够狡猾的。刑罚的威慑功能在上述犯罪人的意识中应该说是没有多大的功效。对于再次累犯者,一般都是恶习较深或职业犯者,这些人在这方面的心理承受能力,要比一般人强。因此,现行《刑法》的累犯制度已不能在这些“甲壳犯”的心理上造成什么压力,应当从立法上建立再次累犯从重处罚制度,以达到累犯制度的更加完善。笔者认为,再次累犯从重处罚,应将构成再次累犯的时间增加到十年,即表述为,前次犯罪构成累犯的,在十年内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的,是再次累犯,应比照累犯从重处罚。当然再次累犯也应当仅限于故意犯罪。


四川省泸州市纳溪区人民法院 雍定远
二00三年五月二十八日
邮编 646300 电话 0830-4295235
Email: dingyuan68@163.com