陕西省宝鸡市人民政府


宝鸡市城市房屋租赁管理实施办法
宝鸡市人民政府


第一章 总则
第一条 为了加强我市城市房屋租赁管理，规范房屋租赁市场，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《陕西省城市房地产市场管理条例》和建设部《城市房屋租赁管理办法》、《城市公有房屋管理规定》等法规，
结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 凡本市辖区范围内的机关、团体、部队、企事业单位的房屋，国家授权管理的房屋，集体所有房屋，私有房屋以及其它房屋，出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动，及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。
第三条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 市房产管理局主管本市城市房屋租赁管理工作，依法规范房屋租赁市场。市房产交易管理处在市房管局领导下，负责本市市区房屋租赁管理的具体实施工作。各县建设局是本县城市房屋租赁的行政主管部门。工商、税务、城建、规划、土地、公安、物价等有关部门及街道办事
处、居（村）委会，应按其职能，积极配合房屋租赁管理部门，搞好房屋租赁管理工作。

第二章 一般规定
第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、公平、互利、守信的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第六条 公民、法人或其他组织，对享有所有权的房屋和国家授权管理的房屋，可以依法出租。
第七条 共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。
第八条 下列行为视同房屋出租：
（一）以房屋的使用权为条件与他人建立经济联合体或建立承包关系的；
（二）出租或以联营方式出让房屋内的营业场地、柜台、橱窗使用权的；
（三）以其它任何方式提供房屋或附属物给他人使用，直接或间接牟取利益的。
第九条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）共有房屋未取得其他共有人同意的；
（三）权属有争议的；
（四）属违章建筑的房屋；
（五）不符合安全标准的；
（六）已抵押未取得抵押权人同意的；
（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（八）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第十条 经过规划管理部门批准的临时建筑，报经房屋租赁主管部门同意后可以出租，但出租期限不能超过规划部门批准临时建筑的期限。
第十一条 房屋租赁当事人应签订书面租赁合同，使用国家统一的房屋租赁合同规范文本。房屋租赁当事人应按照租赁合同的约定，实施权利并承担义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。出租人在租赁期间，确需提前收回房屋时，应事先商得承租人同意；给承租人造成损失的，应
给予赔偿。
承租人有下列行为之一者，出租人有权终止合同，收回房屋；由此造成损失的，由承租人负责赔偿：
（一）将承租的房屋擅自转租、转借的；
（二）擅自改变承租房屋结构或约定用途的；
（三）拖欠租金累计6个月以上的；
（四）住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
（五）利用房屋进行违法活动，损害公共利益或他人利益的；
（六）故意损坏承租房屋的；
（七）执行市、县政府规定租金标准的公有房屋，违反住房政策的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。
第十二条 被列入拆迁范围，且已发布拆迁公告，规定了搬迁期限的房屋，应在搬迁期限的最后一日前终止租赁合同。被依法鉴定为危房的，应终止租赁关系。
第十三条 非住宅用房的租赁，由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项。住宅用房的租赁，属于国家授权管理的房屋出租、单位自管房屋出租给本单位职工解决住房的，执行市、县政府规定的租金标准。其它住宅用房租赁实行协议租金。
第十四条 出租人依照租赁合同约定的期限，将房屋交付承租人。出租人可向承租人收取一定数额的租赁保证金。
第十五条 承租人应爱护并按合同规定使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、装修、扩建。确需拆改、装修、扩建时，必须报经有关主管部门批准并征得出租人同意。
第十六条 房屋出租不妨碍房地产权属的转移。出租人转让租赁期限未满的房屋，应提前3个月书面通知承租人。如受让方为非承租人，出租人应告知受让方出租事宜，原租赁合同条款继续有效；如受让方为承租人，原租赁合同自行解除，并按本实施办法的规定，办理房屋租赁合同的
变更登记或注销手续。
第十七条 市房产管理局根据本市房屋租赁市场价格水平，定期公布房屋租赁成本租金及区位系数。

第三章 租赁登记
第十八条 房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁关系的确立、变更，当事人应自签订或变更租赁合同之日起30日内，到房屋租赁管理单位登记备案。房屋租赁合同期满或提前终止时，当事人应到房屋租赁管理单位办理租赁注销手续。
第十九条 租赁登记（包括变更、注销），由当事人向房屋租赁主管部门申请，并提交下列文件：
（一）房屋租赁申请书；
（二）房屋所有权证；
（三）土地使用权证（指依法应当取得土地使用权证的）；
（四）房屋租赁合同；
（五）当事人身份证明。
第二十条 房屋租赁主管部门，自接到租赁登记申请之日起7日内，对符合本办法规定的，予以登记；不符合本办法规定不予登记时，书面答复申请人。
第二十一条 有下列情形之一者，不予登记：
（一）未使用国家统一的房屋租赁合同规范文本的；
（二）租赁合同期限超过5年的；
（三）租赁合同补充内容违反有关法律、法规和本办法规定的。
第二十二条 房屋租赁当事人，须依法申领《房屋租赁证》。《房屋租赁证》经市、县政府房产管理部门负责颁发。县政府所在地以外的建制镇的《房屋租赁证》，由市、县政府房产管理部门委托的机构负责颁发。未取得《房屋租赁证》的房屋不得出租。
第二十三条 《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法、有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所的合法凭证。未取得《房屋租赁证》的，工商行政管理部门不予办理《营业执照》；租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》作为公安部门办理户口登记的凭
证之一；拆迁租赁期限未满的房屋，拆迁人应以《房屋租赁证》所载明的用途进行补偿、安置。
委托他人代管的房屋，可由代管人申领《房屋租赁证》。代管人除提交本办法规定的文件外，还须提交房屋所有权人委托代管的授权证明。共有房屋的共有人申领《房屋租赁证》，还须提交其他共有人同意出租的证明。
第二十四条 房屋出租人应按规定交纳税款，税务机关可委托房屋租赁管理单位代征代缴。
第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益部分上缴国家。土地收益的上缴办法，按财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问
题的暂行规定》执行。
第二十六条 房屋租赁当事人应交纳房屋租赁管理费。国家授权管理的直管房屋、单位自管住宅出租给本单位职工居住的，免收租赁管理费。
第二十七条 房屋租赁当事人应如实向房屋租赁主管部门申报租金。申报租金明显低于正常市场租价的，以评估租金作为缴纳房屋租赁管理费的依据。
涉及交纳税费的房屋租赁价格评估，由市、县房屋租赁主管单位设立的房地产专业评估机构，按规定程序和标准进行。
第二十八条 房屋租赁统一由房屋租赁主管部门开具专用发票，出租方凭发票收取房租。

第四章 房屋转租
第二十九条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期限内，征得出租人书面同意，可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。受转租人不得将租赁房屋再行转租。
执行市、县政府规定租金标准的公有住宅不得转租，原则上不得过户。确需过户的，必须符合条件，经产权人同意，并交纳过户费。
第三十条 转租人与受转租人应按本办法规定订立转租合同，经产权人书面同意，按照本办法规定，办理租赁登记手续。
第三十一条 转租合同的租赁期限不得超过原租赁合同的租赁期限。
第三十二条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，履行原租赁合同规定的承租人的义务。
第三十三条 转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，转租合同也相应的变更、解除或终止。

第五章 法律责任
第三十四条 违反本办法规定出租房屋者，由房屋租赁主管部门责令其停止租赁行为，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。
第三十五条 有下列行为之一者，由房屋租赁主管部门责令限期改正，并处以租金收入10－30％罚款：
（一）不按期申报、领取《房屋租赁证》者；
（二）伪造、涂改《房屋租赁证》者；
（三）不履行登记、注销手续者；
（四）未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋者。
第三十六条 房屋租赁管理人员行使职责时，必须出示省政府颁发的执法证件，罚没款开具统一收据，罚没收入上缴财政。
第三十七条 被处罚的当事人对行政处罚不服时，可在接到处罚决定之日起15日内，向上一级房屋租赁主管部门申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定者，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第三十八条 妨碍房屋租赁管理人员执行公务，扰乱房屋租赁市场秩序者，由公安机关依照《治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪者，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 房屋租赁管理人员滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿者，由有关部门予以严肃处理。给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第六章 附则
第四十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第四十一条 本办法从发布之日起实施。



1997年3月7日
中国银行业监督管理委员会


商业银行银行账户信用风险暴露分类指引

中国银行业监督管理委员会
2008年9月18日


第一章 总则
第一条 为规范商业银行银行账户信用风险暴露分类工作,促进商业银行提高信用风险管理水平，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本指引。
第二条 本指引适用于《中国银行业实施新资本协议指导意见》确定的新资本协议银行和自愿实施新资本协议的其他商业银行。
第三条 商业银行采用内部评级法计量信用风险资本要求，应按照本指引要求对商业银行银行账户信用风险暴露进行分类。根据信用风险特征，银行账户信用风险暴露分为主权风险暴露、金融机构风险暴露、零售风险暴露、公司风险暴露、股权风险暴露、其他风险暴露。
第四条 本指引所称银行账户信用风险暴露是指所有未划入交易账户的表内外金融工具承担信用风险的部分。
交易账户包括：商业银行从事自营而短期持有并旨在日后出售或计划从买卖的实际或预期价差、其他价格及利率变动中获利的金融工具头寸；为执行客户买卖委托及做市而持有的头寸；为规避交易账户其他项目风险而持有的头寸。
第五条 银行账户信用风险暴露分类工作应遵循以下原则：
（一）重要性原则。商业银行的重要业务和资产类别应单独分类，对规模较小且风险程度较低的，可简化或合并分类。
（二）及时性原则。根据客户类别和业务实际，商业银行应及时确定每笔业务的风险暴露类别。
（三）持续性原则。银行账户信用风险暴露分类标准应保持相对稳定，调整风险暴露分类应遵循严格、审慎的政策和流程。
（四）全面性原则。银行账户的所有信用风险暴露都应划分到相应的类别。
第六条 中国银行业监督管理委员会按照本指引对商业银行银行账户信用风险暴露分类的规范性和合理性进行监督检查。
第二章 银行账户信用风险暴露分类的政策和程序
第七条 商业银行应根据本指引制定本行的银行账户信用风险暴露分类政策，明确开展风险暴露划分与调整的程序和内部控制要求，完善相应的报告制度和信息系统管理。
第八条 商业银行应结合本行的管理架构、资产结构和风险特征确定风险暴露分类的标准和流程。商业银行分类标准与本指引要求不一致的，须报监管部门备案。
第九条 商业银行应指定部门牵头负责全行风险暴露分类工作。由两个相对独立的岗位或部门分别负责风险暴露的划分和认定。
第十条 商业银行开展风险暴露分类时，应根据不同风险暴露类别的划分标准，将资产划入相应的风险暴露类别。对不符合主权风险暴露、金融机构风险暴露、零售风险暴露、股权风险暴露、其他风险暴露划分标准且承担信用风险的资产，应纳入公司风险暴露处理。
第十一条 商业银行应根据风险暴露特征的变化，调整风险暴露类别。应在出现风险暴露类别调整特征后的半年内，完成暴露类别的调整。
第十二条 商业银行应建立银行账户信用风险暴露分类和调整的报告制度，定期向董事会和高管层报告分类状况和风险情况。
第十三条 商业银行应在相关信息系统中对每笔业务的风险暴露类别进行标识。
第十四条 商业银行应建立银行账户信用风险暴露分类的内部审计制度，对银行账户风险暴露分类实施情况定期开展审计。
第三章 主权风险暴露
第十五条 主权风险暴露是指对主权国家或经济实体区域及其中央银行、非中央政府公共部门实体，以及多边开发银行、国际清算银行和国际货币基金组织等的债权。
第十六条 前条所称多边开发银行包括世界银行集团、亚洲开发银行、非洲开发银行、欧洲复兴开发银行、泛美开发银行、欧洲投资银行、北欧投资银行、加勒比海开发银行、伊斯兰开发银行、欧洲开发银行理事会。
第四章 金融机构风险暴露
第十七条 金融机构风险暴露是指商业银行对金融机构的债权。根据金融机构的不同属性，商业银行应将金融机构风险暴露分为银行类金融机构风险暴露和非银行类金融机构风险暴露。
第十八条 本指引所称银行类金融机构包括在中华人民共和国境内设立的商业银行、城市信用合作社等吸收公众存款的金融机构，以及在中华人民共和国境外注册并经所在国家或者地区金融监管当局批准的存款类金融机构。
第十九条 本指引所称非银行类金融机构包括经批准设立的证券公司、保险公司、信托公司、财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、货币经纪公司、资产管理公司、基金公司以及其他受金融监管当局监管的机构。
第五章 零售风险暴露
第二十条 零售风险暴露应同时具有如下特征：
（一）债务人是一个或几个自然人。
（二）笔数多，单笔金额小。
（三）按照组合方式进行管理。
第二十一条 零售风险暴露分为个人住房抵押贷款、合格循环零售风险暴露、其他零售风险暴露三大类。鼓励商业银行根据自身业务状况和管理实际，在上述基础上做进一步细分。
第二十二条 个人住房抵押贷款是指以购买个人住房为目的并以所购房产为抵押的贷款。
第二十三条 合格循环零售风险暴露指各类无担保的个人循环贷款。合格循环零售风险暴露中对单一客户最大信贷余额不超过100万元人民币。
第二十四条 其他零售风险暴露是指除个人住房抵押贷款和合格循环零售风险暴露之外的其他对自然人的债权。
第二十五条 商业银行对企业的风险暴露，如同时满足如下特征可纳入其他零售风险暴露：
（一）商业银行对单个债务人授信总额不超过500万元且该债务人资产总额不超过1000万元人民币，或授信总额不超过500万元且该债务人年销售额不超过3000万元人民币。
（二）在商业银行内部采用组合方式进行管理。
第六章 公司风险暴露
第二十六条 公司风险暴露是指商业银行对公司、合伙制企业和独资企业及其他非自然人的债权，但不包括本指引界定的对主权、金融机构和纳入零售风险暴露的企业客户的债权。
第二十七条 根据债务人类型及其风险特征，公司风险暴露分为中小企业风险暴露、专业贷款和一般公司风险暴露。
第二十八条 中小企业风险暴露是商业银行对年销售额（近3年销售额的算术平均值）不超过3亿元人民币的企业债务人的债权。
第二十九条 专业贷款是指公司风险暴露中同时具有如下特征的债权：
（一）债务人通常是一个专门为实物资产融资或运作实物资产而设立的特殊目的实体。
（二）债务人基本没有其他实质性资产或业务，除了从被融资资产中获得的收入外，没有独立偿还债务的能力。
（三）合同安排给予贷款人对融资形成的资产及其所产生的收入有相当程度的控制权。
第三十条 专业贷款划分为项目融资、物品融资、商品融资和产生收入的房地产贷款。
第三十一条 项目融资除符合专业贷款的特征外，还应同时具有如下特征：
（一）融资用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置或基础设施项目，包括对在建项目的再融资。
（二）债务人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企业法人。
（三）还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。
第三十二条 物品融资除符合专业贷款的特征外，还应同时具有如下特征：
（一）债务人取得融资资金用于购买特定实物资产，如船舶、航空器、轨道交通工具等。
（二）还款来源主要依靠已用于融资、抵押或交给贷款人的特殊资产创造的现金流。这些现金流可通过一个或几个与第三方签订的出租或租赁合约实现。
第三十三条 商品融资除符合专业贷款的特征外，还应同时具有如下特征：
（一）为可在交易所交易的储备、存货或应收的商品（如原油、金属或谷物）进行的结构性短期融资。
（二）债务人没有其他实质性资产，主要依靠商品销售的收益作为还款来源。
（三）贷款评级主要反映贷款自我清偿的程度及债务人组织该笔交易的能力，而不反映债务人的资信水平。
第三十四条 产生收入的房地产贷款除符合专业贷款的特征外，还应同时具有如下特征：
（一）债务人一般是一个专门开发融资项目的公司，也可是从事房地产建设或拥有房地产的运营公司。
（二）融资用途是房地产（如用于出租的办公室建筑、零售场所、多户的住宅、工业和仓库场所及旅馆）的开发、销售或出租，以及土地整理、开发和储备等。
（三）还款主要依赖于贷款所形成房地产的租金、销售收入或土地出让收入。
第三十五条 一般公司风险暴露是指中小企业风险暴露和专业贷款之外的其他公司风险暴露。
第七章 股权风险暴露
第三十六条 股权风险暴露是指商业银行直接或间接持有的股东权益。
第三十七条 纳入股权风险暴露的金融工具应同时满足如下条件：
（一）持有该项金融工具获取收益的主要来源是未来资本利得，而不是随时间所孳生的收益。
（二）该项金融工具不可赎回、不属于发行方的债务。
（三）对发行方资产或收入具有剩余索取权。
第三十八条 符合下列条件之一的金融工具应划分为股权风险暴露：
（一）与商业银行一级资本具有同样结构的工具。
（二）属于发行方债务但符合下列条件之一的金融工具：
1.发行方可无限期推迟债务清偿；
2.债务须由发行方通过发行固定数量的股票来清偿，或允许按照发行者意愿通过发行固定数量的股票来清偿；
3.债务须由发行方通过发行不定数量的股票来清偿，或允许按照发行者意愿通过发行不定数量的股票来清偿，且不定数量股票价值变化与债务价值的变动高度相关；
4.持有方有权要求以股票方式清偿债务，但以下情形除外：对可交易的工具，商业银行能证明且监管部门也认可该工具更具有发行者的债务特征；对不可交易的工具，商业银行能证明且监管部门也认可该工具应作为债务处理。
第八章 其他风险暴露
第三十九条 购入应收账款是指销售方将其现在或将来的基于其与买入方订立的商品、产品或劳务销售合同所产生的应收账款，根据契约关系以有追索权或无追索权方式转让给商业银行所形成的资产。购入应收账款可分为合格购入公司应收账款和合格购入零售应收账款。
第四十条 购入零售应收账款纳入零售风险暴露。购入公司应收账款原则上应纳入公司风险暴露，商业银行也可将合格购入公司应收账款作为单独一类风险暴露。合格购入公司应收账款应同时满足以下条件：
（一）销售方与买入方订立的销售合同真实、公平、合法、有效，且销售方能够提供完整的应收账款债权证明。
（二）销售方与商业银行之间无任何关联关系，该应收账款未由商业银行直接或间接发起。
（三）集团公司内部企业之间、关联企业之间发生的应收账款，不属于合格应收账款。
（四）商业银行对所有应收账款的收益或按比例分摊的收益拥有债权。
第四十一条 资产证券化风险暴露是指商业银行在参与资产证券化交易过程形成的信用风险暴露。资产证券化风险暴露包括（但不限于）商业银行持有资产支持证券、提供信用增级、流动性支持、开展利率互换、货币互换或信用衍生工具以及进行分档次抵补的担保形成的风险暴露。
第九章 附则
第四十二条 本指引由中国银行业监督管理委员会负责解释。
第四十三条 本指引自2008年10月1日起施行。