甘肃省酒泉市人民政府办公室


酒泉市人民政府办公室批转市房管局关于《酒泉市城镇廉租住房购买管理暂行办法》的通知


酒政办发〔2010〕207号


各县（市、区）政府，市政府有关部门和单位：
　　市房地产管理局《酒泉市城镇廉租住房购买管理暂行办法》已经2010年8月31日市政府第9次常务会议研究同意，现批转给你们，请认真贯彻执行。
　　

二○一○年十月十五日


　　酒泉市城镇廉租住房购买管理暂行办法


　　（酒泉市房地产管理局）


　　第一条　为了加快住房保障制度建设，加大保障性住房建设力度，进一步解决城市低收入住房困难家庭的住房问题，实现低收入家庭住有所居的目标，根据《甘肃省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》（甘政发〔2007〕92号）、《甘肃省廉租住房保障实施办法》、《甘肃省经济适用住房管理实施办法》和《甘肃省人民政府办公厅批转省建设厅关于实施廉租住房共有产权管理指导意见的通知》（甘政办发〔2009〕73号），现结合我市实际，制定本暂行办法。
　　第二条　本市范围内凡符合本办法规定条件且自愿购买城镇廉租住房的住房保障对象适用本办法。
　　第三条　参照《甘肃省经济适用住房管理实施办法》，坚持“积极稳妥、因地制宜、自愿购买、明确职责、完善管理”的原则，推行自愿购买廉租住房产权，实现有限产权管理。鼓励符合廉租住房保障条件的城市低收入家庭购买廉租住房，逐步实现城镇低收入家庭“居者有其屋”的目标。
　　第四条　市房地产行政主管部门对全市购买城镇廉租住房管理工作实施指导和监督。同时负责酒泉市城区范围内购买城镇廉租住房管理工作。
　　县（市）房地产行政主管部门（简称住房保障部门）负责本行政区域内购买城镇廉租住房管理工作。
　　财政、民政、发改（物价）、建设、国土资源、规划、统计、税务等部门以及街道社区按照职责分工，负责购买城镇廉租住房管理的相关工作。
　　第五条　可购廉租住房的范围：
　　（一）县（市）人民政府出资修建的廉租住房；
　　（二）县（市）人民政府收购用于廉租住房的房屋；
　　（三）县（市）人民政府实施棚户区、危旧平房改建、改造等方式筹集的廉租住房；
　　（四）县（市）在普通商品房和经济适用住房建设项目中配建的廉租住房。
　　第六条　申请购买城镇廉租住房的家庭，必须符合下列条件：
　　（一）具有本市5年以上城镇常住非农业户口；
　　（二）家庭人均月收入低于本市城镇低收入家庭收入标准；
　　（三）家庭无住房或自有住房人均住房建筑面积低于15平方米；
　　（四）家庭成员未享受房改优惠政策购买过房改房、经济适用住房或集资建房；
　　（五） 县（市）人民政府规定的其它条件。
　　第七条　新建廉租住房价格按成本价扣除中央、省级补助后，由当地政府定价出售。
　　各县（市）廉租住房成本价由各县（市）物价部门根据当地廉租住房建设情况进行成本核定。
　　第八条　凡购买政府回购廉租住房的，按照国家规定的建筑面积50平方米以内进行保障。具体销售价格由各县（市）人民政府根据当地实际情况制定。
　　第九条　申请购买廉租住房的家庭，应当由户主向户口所在地社区提出书面申请，同时提供下列材料：
　　（一）《城市居民最低生活保障证》或由民政、社区出具的家庭收入状况证明材料；
　　（二）由所在单位、户口所在地社区出具的家庭住房情况证明材料，有房户应提供现居住房屋的所有权证或相应权属凭证，租房户应提供租赁合同和租金交纳收据；
　　（三）家庭成员身份证和户口簿；
　　（四）委托他人办理的，需提交当场签字的授权委托书及受委托人身份证明。
　　第十条　户口所在地社区受理申请资料后，应就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公示，公示期为15日，经公示无异议的，将初审意见、公示情况和申请材料报送同级民政部门。
　　第十一条　民政部门收到社区报送的申请资料后，应就申请人是否享受城市居民最低生活保障、家庭收入是否符合廉租住房申请条件提出审核意见并公示，公示期为15日，经公示无异议的，转送同级住房保障部门。
　　第十二条　住房保障部门在收到民政部门转送的申请资料后，应就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见。
　　第十三条　经审核，家庭收入、家庭住房状况符合保障条件的，由住房保障部门进行审批，并对符合购买廉租住房条件的申请对象进行登记，向社会公开登记结果。
　　第十四条　住房保障部门和民政部门应根据准予登记家庭的实际困难程度、房源供应情况，以民政部门规定的轮候顺序向申购廉租住房的家庭下达《廉租住房购买批准通知书》，老、弱、病、残、军烈属和两代以上家庭成员共同居住的无房家庭可优先购买。
　　第十五条　在轮候期间，社区、民政和住房保障部门应对申请人家庭收入状况及住房情况进行动态管理，如发现申请人家庭条件已不符合申请条件时，应取消其轮候资格，并及时通知申请人本人。
　　第十六条　已租住廉租住房的保障对象如愿意购买现住廉租住房的，可向当地住房保障部门直接申请，经住房保障部门审核同意后，办理相关购房手续。
　　第十七条　保障对象购买廉租住房，必须一次性付清房款。
　　第十八条　县（市）住房保障部门应完善廉租住房购买管理的相关手续，所签订的《廉租住房购房合同》应载明保障对象自愿购房的行为、购房款的总价、有限产权的份额，各级政府补助和配套金额、购房款的支付、上市交易约束条件以及物业管理等内容。
　　第十九条　保障对象交清购房款和相关费用后，可办理《房屋所有权证》，房屋权属登记部门须在《房屋所有权证》“附记”栏中注明“廉租住房”和“有限产权”字样，并注明中央、省级政府补助金额。保障对象办理房屋所有权证后，持房屋所有权证交易的手续办理土地使用权证，土地登记部门在土地使用证书中注明“廉租住房”和“有限产权”字样。
　　第二十条　已购廉租住房实行上市准入制度。在办理《房屋所有权证》后五年内不得上市交易，包括出售、出租、转让、捐赠、抵押等。取得有限产权满五年需上市交易的，各县（市）人民政府可优先回购，如不回购的，保障对象可向县（市）人民政府按照土地法律法规及有关政策交纳土地出让金和中央、省级政府补助金额后取得完全产权，方可上市交易。
　　第二十一条　已购廉租住房五年内确有特殊原因需退出的，由县（市）人民政府按原购买价扣除折旧后回购，用于廉租住房保障房源。
　　第二十二条　已购廉租住房五年内确有特殊原因需转为租住的，由县（市）人民政府退回已购廉租住房户购房款，住户按已购廉租住房居住期间的租金标准补交租金，补交时间从取得廉租住房产权之日起计算，并按购房款交纳之日的中国人民银行活期存款利率计息，抵顶补交的租金。
　　第二十三条　已购廉租住房取得完全产权的，其合法继承人可以继承。已购廉租住房为有限产权、继承人符合廉租住房保障条件的，在履行相应审批程序后，可继承原购买人有限产权；继承人不符合廉租住房保障条件的，各县（市）人民政府可优先回购，如不回购的，继承人可按本办法第二十条之规定交纳相关费用后，取得完全产权。
　　第二十四条　凡已购廉租住房家庭将已购廉租住房转让或上市交易的，不得再次申请保障性住房。
　　第二十五条　已购廉租住房继续按照《物业管理条例》（国务院令379号）和《酒泉市物业管理暂行办法》（酒政发〔2007〕80号）的规定实施物业管理，住户按规定交纳物业管理费。
　　第二十六条　已购廉租住房按照建设部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）和《酒泉市住宅专项维修资金管理暂行办法》（酒政发〔2008〕51号）的有关规定归集住宅专项维修资金。购买廉租住房的家庭应按照基本购房价格的2%缴存廉租住房的住宅专项维修资金，统一由县（市）住房保障部门在保障对象购房时代扣代缴，按规定移交住宅专项维修资金管理部门或业主委员会管理。
　　第二十七条　廉租住房购房资金实行“收支两条线”管理。各县（市）政府要将售房款纳入各级财政廉租住房保障资金专户管理，封闭运行，专项用于廉租住房建设，不得挪作他用。
　　第二十八条　已享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，住房保障部门可按照合同约定取消保障资格，收回廉租住房。对收回廉租住房的住户，在退回原购房款及产生的活期利息（按购房款交纳之日的中国人民银行活期存款利率计）时，需以居住期间的市场租金标准补交租金。
　　（一）虚假申报家庭人口、家庭收入和住房状况的；
　　（二）将廉租住房认购资格进行转让的；
　　（三）取得有限产权的住户擅自将廉租住房出租的；
　　（四）取得有限产权的住户擅自将廉租住房改变房屋用途的；
　　（五）取得有限产权的住户在五年期限内私自出售的。
　　第二十九条　住房保障部门做出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。已入住廉租住房的当事人应当在指定期限内退回廉租住房。
　　当事人拒绝接受前款规定的处理方式的，由住房保障主管部门依照有关法律、法规的规定处理。
　　第三十条　已购廉租住房的城市低收入住房困难家庭违反本办法第二十八条被取消保障资格后，申请人及其家庭成员不得再次申请保障性住房。
　　第三十一条　购买廉租住房申请人对社区、民政和住房保障部门审核结果、轮候结果、分配结果有异议的，可以向本级人民政府或者上一级主管部门申请复议。
　　第三十二条　廉租住房保障实施机构违反本办法规定，不执行政府规定的廉租住房购买价格标准的，由价格主管部门依法查处。
　　第三十三条　违反本办法规定，住房保障主管部门及有关部门的工作人员或者县（市）人民政府确定的实施机构的工作人员，在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十四条　各县(市)人民政府可根据本办法制定具体实施细则。
　　第三十五条　本办法由酒泉市房地产管理局负责解释。





谈新公司法第72条有限责任公司股权转让规定

——从一则案例探讨股权转让通知答复期内修改公司章程限制转让的法律效力问题

梁仁壮(北京市新开律师所律师）

05年修正之前的公司法，对于有限责任公司股东转让股权的规定全部是法定的，只要有限责任公司股东原意转让股权并有受让人，则无论其他股东是否同意，只要其他股东不行使优先购买权，最终欲转让股权的股东都能顺利转让其所持的有限责任公司股权。05年公司法修正后，关于有限责任公司股权转让的规定，由原先的转让条件全部法定变为转让条件有条件的法定，即如公司章程对股权转让没有特殊约定，则股权转让才依照公司法第72条的相关法律规定执行，如公司章程对股权转让作出了有别于公司法的规定，则以公司章程之规定优先。这样一来，就出现了这样一个可能连当时的立法者也没有预想到的问题，那就是公司章程中一开始对股权转让并没有特殊约定，但一旦有股东一般是小股东提出了股权转让请求后，大股东如不原意小股东转让，于是就立即利用其控股的优势地位操从召开临时股东会并作出修改公司章程限制股东转让股权的决议，想借此达到禁止小股东转让股权的目的。那么，大股东的这种行为是否合法，是否可以达到限制之前已提出转让股权的小股东呢？本文从一则真实的案例来讨论这个问题，抛砖引玉。



案例：

A公司由一个法人股东B公司（占75%股份）及三个自然人股东甲乙丙（占25%股份）共同出资设立。2008年6月，自然人股东甲和公司股东之外的第三人丁达成了将甲所持公司股权转让给丁的协议，甲丁达成协议后，甲根据新公司法第72条第2款之规定向公司其他股东就拟转让股权事宜发出了征求其他股东意见的书面通知。在接到股东甲的通知后，法人股东B公司（大股东）不原意甲退出公司，于是利用自己的大股东优势在法定的30天答复期内操从公司董事会召开了临时股东会并作出修改公司章程的决议，将章程中原先允许股东向股东以外的第三人转让股权的规定修改为“股东不得向股东之外的第三人转让股权”。



问题：

1、在股东甲提出股权转让后30天的答复期内，临时股东会作出的关于股东不得向股东之外的人转让股权的决议是否有效？

2、如有效，该股东会决议是否对股东甲在此前提出的股权转让行为有约束力？



分析：

对于第一个问题即该临时股东会关于禁止股东向股东以外的人转让所持公司股权的决议的法律效力问题。公司法第40条第2款规定，代表十分之一以上表决权的股东提议召开临时股东会会议的，应当召开临时会议。公司法第44条第2款规定，股东会会议作出修改公司章程的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。公司法第72条第4款规定，公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。根据前述这些法律规定，法人股东B公司占有A公司75%的股权，占三分之二以上多数，故其提起召开临时股东会并同意将公司章程中进行修改的决议，符合公司法的相关规定，应当是合法有效的。虽然法人股东Ｂ公司的意图很明显，就是故意限制小股东甲转让其所持有的公司股权，而且故意在股东甲提出股权转让通知后３０天的答复期内这样的特殊时期召开股东会并修改公司章程中关于股权转让的约定，这样的作为显然是司马昭之心——路人皆知，但由于公司法并没有禁止在３０天答复起这一特殊时期内公司召开股东会修改公司章程中关于股权转让的约定，因此法人股东Ｂ公司的该作为虽然有些阴，但至少没有违反公司法的相关规定，因此该股东会决议只能被认定为有效。

对于第二个问题，即如该决议有效，是否对股东甲此前的转让行为有约束力。很显然，股东Ｂ公司在接到股东甲关于转让股权的通知后３０天答复期内操从股东会修改公司章程限制股东向股东之外的人转让股权，其直接目的就是要限制股东甲向外转让股权。笔者认为，虽然该股东会决议本身是合法有效的，但是，由于该股东会决议作出的时间是在股东甲提出转让其所持有的公司股权于股东之外的第三人之后，即股东甲提出转让股权的请求在先，股东会修改公司章程中关于股权转让的规定在后，因此虽然股东会决议有效但对股东甲之前的转让行为没有约束力。不溯及既往是法律适用的基本原则，对于公司章程的修改议决也应当是一样的，股东甲提出股权转让时，其依据的是当时有效的公司章程，其和股东之外的丁达成股权转让协议也是基于对当时公司章程中关于股东可以向股东之外的人转让股权这一规定的信赖，他相信其他股东也会基于公司章程中的该条规定来考虑是否同意他关于股权转让的请求，而不可能想到公司的大股东会在这之后提出修改公司章程中关于股权转让的规定，如果此时允许该决议对股东甲的转让行为有约束力，则对于股东甲来说是不公平的，对于欲受让甲股权的丁来说也是不公平的，破坏的股权交易的稳定性。而且，从股东甲提出转让股权的那一时刻起，于股东股权转让的所有法定和公司章程约定的条件都应当于此时被特定化或被锁定住，即公司其他股东是否同意股东家转让股权都应当以此时有效的法律规定和公司章程约定的股权转让条件为准，这之后哪怕是一天之后法律的变动及公司章程的修改都不应当对此前的股东甲的股权转让行为有约束力。



结论：根据公司法第７２条第４款的规定，公司章程可以规定股东不能向股东之外的人转让股权，但如果在某股东提出向公司股东之外的人转让股权的请求之后，公司股东会作出修改公司章程禁止股东向股东之外的第三人转让股权，则该等股东会决议如符合公司法公司章程修改的相关规定，则应当是合法有效的。但该股东会修改的公司章程不能约束此前已经提出股权转让的股东继续按照原先的章程规定的条件转让股权。

以上分析为个人意见，期求同行的高见并交流。



附：公司法（０５年修正）相关条款：

第７２条：有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。

股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。

经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。