浅析租赁合同的效力

韩召峰


　　租赁合同的效力体现为：
　　(一)出租人的义务
　　1.交付租赁物并在?期间保持租赁物使其符合约定用途；由于租赁合同为诺成合为为诺成性合同，无须将标的物交付作为合同的成立要件，因此交付租赁物是出租人于租赁合同成立的一项债务。所谓将标租赁物，是指转移租赁物的占有于承租人，包括现实交付、指示交付和简易将会。承租人不仅应使土的租赁物处于约定的使用、收益状态，而且于租赁关系存期间也庆保持租赁物的这咱适合于约定使用、收益的状态。
　　2.维修租赁物的义务；除法律另有规定或合同另有约定外，出舱人对租赁物有维修的义务。出租人的该项义务实际上是了出租人保持租赁物使其合于使用、收益状态义务的延伸。在租赁物需要维修时，承租人可以要求出租人在合理期间内维修。
　　3.物的瑕疵义务
　　出租人应担保所垢租赁掀能够为承租人依约正常使用、收益。如果租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵，出租人即应承担违约责任，承租人得解除合同或者请求减少租金。
　　4.权利的瑕疵担保义务；出租人担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能集约为使用、收益。如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以可求减少租金或者不支付租金。
　　（二）承租人的义务
　　1.依方法或租赁物的性质使用租赁物的义务；承租人在占有租赁物后，应当依照约定的方法使用租赁，对使用租赁掀的方法没有约定或者约定不明确，双方当事人可以协议补充，不能尴尬补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
　　2.妥善保管租赁物的义务；承租人作业为租赁物的占有人，应当妥善保管租赁物。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任《合同法》第222条。
　　3.不作为义务；租赁合同中，承租人的不作为义务主要包括以下内容：
　　（1）不得随意对租赁物进行发送或在租赁物上增设他物；承租人基于租赁合同，对于租赁物所享有的租赁权，从权利属性上来讲，系属债权，因此，承租人只有在经过出舱人同的下，方可 对租赁进行改善或者进设他物，承租人未经了舱人同意，即对租赁掀进行发送或者埋设他物的，出舱可以要求人恢复原状或者赔偿损失。
　　（2）不得随意转租；所谓转租，是指承租人不退了租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。
　　（三）租赁合同的特别效力
　　1.承租人获取租赁物收益的权利；在租赁期间因占有、使用租赁掀获得的收益，归承租人所有，但当呈人另有约定的除外《合同法》第225条。
　　2.租赁权的特权化
　　租赁合同本为一种债权债务关系。在早期民法上，承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益，租赁权不能对抗第三人。
　　3.房屋承租人的优先购买权；所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。


北安市人民法院　韩召峰
广东省惠州市人民政府


印发惠州市财政扶持中小企业发展专项资金审核管理办法的通知

惠府〔2007〕167号


各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《惠州市财政扶持中小企业发展专项资金审核管理办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


惠州市人民政府
二〇〇七年十二月四日


惠州市财政扶持中小企业发展
专项资金审核管理办法
第一条 为支持我市中小企业发展，发挥中小企业在国民经济和社会发展中的重要作用，根据《中华人民共和国中小企业促进法》，财政部、国家发展改革委《中小企业发展专项资金管理暂行办法》（财企〔2004〕185号），省委办、省府办《广东省财政扶持中小企业发展专项资金管理办法》（粤办发〔2003〕17号），结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的中小企业发展专项资金（以下简称专项资金）是指市财政预算安排的，主要用于支持中小企业技术改造和技术创新、中小企业信用担保体系和服务体系建设项目的资金。
第三条 专项资金扶持的对象: 在惠州市辖区内设立，符合《中华人民共和国中小企业促进法》和原国家经济贸易委员会、原国家发展计划委员会、财政部、国家统计局联合制订的《中小企业标准暂行规定》（国经贸中小企〔2003〕143号）界定的中小企业以及为中小企业服务的担保体系和服务体系建设项目。专项资金重点扶持利用国内民间资本兴办的民营中小企业。
第四条 市中小企业管理部门会同市财政部门负责专项资金的使用和管理，采用评审制等办法确定资金使用项目，坚持公开、公正、公平的原则，确保专项资金的规范、安全和高效使用。
第五条 专项资金使用范围：
（一）中小企业技术创新和技术改造重点项目；
（二）中小企业信用担保体系建设项目；
（三）中小企业服务体系建设项目；
（四）市委、市政府要求扶持和鼓励民营企业发展的其它事项。
第六条 专项资金的支持方式采用贷款贴息和补助方式。企业以银行贷款为主投资的项目，一般采取贷款贴息方式；企业以自有资金为主投资的项目，一般采取补助方式。
申请专项资金的项目可选择其中一种支持方式，不得同时以两种方式申请专项资金。
专项资金贷款贴息的额度，根据项目贷款额度及人民银行公布的同期贷款利率确定。每个项目的贴息期限一般不超过2年。
每个项目的贷款贴息或补助额度不超过50万元。
第七条 专项资金安排使用原则：
（一）树立和落实科学发展观的原则。严格执行国家的产业政策，合理引导投资方向，促进经济增长方式的转变。
（二）贯彻落实市委、市政府战略部署的原则。确定年度投资方向和扶持专题，发挥财政资金的鼓励和示范作用，引导企业、银行和社会资金投向。
（三）坚持公开、公平、公正、科学、规范的原则。严格项目申报把关，完善专家评审制度，强化项目科学论证。
（四）突出重点、支持产业集群发展的原则。优先支持科技型、外向型、吸纳下岗职工就业型、农产品加工型和获得国家、省、市名牌产品或驰名（著名、知名）商标的企业以及“惠州市民营企业100强”企业，优先支持产业集群的发展。
（五）不重复支持的原则。上年度获得市专项资金扶持的项目（企业），本年度专项资金不再予以扶持。
第八条 市、县（区）政府有关部门和专项资金项目单位应按下列职责分工做好专项资金使用和监督管理工作:
（一）市中小企业管理部门：根据市委、市政府关于发展我市中小企业的目标、部署和要求，拟定当年度专项资金扶持项目实施方案，组织项目申报；会同市财政部门组织有关专家对项目进行评审，报市政府审定后，联合市财政部门下达资金使用计划；对项目进展情况进行跟踪检查，组织有关部门对扶持项目进行验收，并向市政府报告专项资金使用情况和使用效果。
县、区中小企业管理部门负责组织企业申请，并协助企业做好申报工作，会同同级财政部门对企业申请条件和申报材料的真实性进行初审；负责对本辖区内专项资金扶持项目进行跟踪和检查，按要求向市中小企业管理部门报告进展情况。
（二）市财政部门：负责专项资金的预算管理，参与项目评审，联合市中小企业管理部门下达专项资金使用计划，办理专项资金拨付手续，对专项资金使用情况跟踪问效和监督检查，参与项目验收。
县、区财政部门负责协助市财政部门办理资金拨付及对资金使用情况的监督检查 。
（三）市审计部门：负责对专项资金的使用进行审计监督。
（四）专项资金扶持项目单位职责：项目单位法定代表人负责专项资金扶持项目的具体实施，对项目申报资料的准确性、真实性和项目建设、资金使用、新增效益负责。
第九条 项目资金申报程序。市中小企业管理部门根据市委、市政府关于我市发展中小企业和民营经济的工作安排，制订市财政扶持中小企业专项资金项目申请指南，在市经济贸易管理部门网站和惠州中小企业网站公布，企业可在网上查询相关信息和下载申请表格；各县、区的所有项目按照属地管理原则，向所在地县、区中小企业管理部门申报；市直企业直接向市中小企业管理部门申报。
第十条 项目申请条件。 凡申请专项资金扶持的，申请单位必须具有独立法人资格、健全的财务管理制度、良好的会计信用、纳税信用和经济效益。同时必须符合下列条件：
（一）技术改造项目。
1、按照省政府《关于印发广东省企业投资项目核准暂行办法的通知》（粤府〔2005〕119号）和《关于印发广东省企业投资项目备案办法的通知》（粤府〔2005〕120号）规定的范围、权限和程序，经政府投资主管部门核准或备案。
2、属于已经开工，3年内建成的项目。项目建设期以政府投资主管部门核准或备案文件中的时间为准。
（二）技术创新项目。
1、企业必须有相应的技术人员或者可靠的技术依托单位，具有技术创新能力。
2、属于已经开工，3年内建成的项目。
（三）服务体系建设项目。
1、中小企业综合服务机构建设项目：综合服务机构正在实施或者计划在2年内完成的项目。
2、中小企业公共服务平台建设项目：建设周期不超过2年。
3、中小企业信用担保体系建设项目：上年度已开展了为我市中小企业融资担保业务的担保机构。
4、人才培训项目：上年度已开展了培训工作的服务机构。
第十一条 申报材料：符合申请条件的单位，应提交下列材料：
（一）申请表；
（二）企业法人营业执照、税务登记证副本及公司章程（复印件）；
（三）项目申请报告、项目可行性研究报告；
（四）经会计师事务所审计的上一年度会计报表和审计报告（复印件）；
（五）环保部门出具的环保评估意见（根据项目需要提供）；
（六）申请贴息的项目，应提供银行的贷款合同和银行进账单复印件（原件备查）；申请补助的项目，应提供已用于项目投资的有关凭证；
（七）其他需提供的资料。
第十二条 各县、区中小企业管理部门应会同同级财政部门在本地区范围内公开组织专项资金的申请工作，对申请企业的资格条件及相关资料进行审核，并做好扶持项目的审核汇总上报工作。
第十三条 市中小企业管理部门会同市财政部门组织相关技术、财务、市场等方面的专家组，依据本办法的有关规定和当年度专项资金的扶持方向和扶持重点，对申请扶持项目进行评审。
第十四条 市中小企业管理部门会同市财政部门依据专家组评审意见拟定扶持项目，报市政府审定后，在惠州日报和政府有关网站上公示，公示期满无异议后，下达“惠州市财政扶持中小企业发展专项资金使用计划”。
第十五条 市和县、区中小企业管理部门根据下达的专项资金使用计划，分别与市直和所在县、区内项目单位签订专项资金使用责任书（下称“责任书”）。
第十六条 市财政部门根据下达的专项资金使用计划，将专项资金下拨到县、区财政部门，市直企业可直拨到项目单位；项目单位凭资金计划和责任书与当地财政部门衔接，办理资金拨付手续。
第十七条 项目单位收到的贷款贴息项目专项资金，冲减财务费用；项目单位收到的补助项目专项资金，计入资本公积，资金的开支范围包括项目管理费、项目费等。
第十八条 建立项目定期报告制度。各使用专项资金的项目单位应在每年4月底前按照资金下拨渠道向当地中小企业管理部门、财政部门报告本企业上年度使用专项资金的情况、项目进展情况和存在问题。各县、区中小企业管理部门、财政部门应在每年5月底前将情况汇总报市中小企业和市财政管理部门。
第十九条 建立检查制度。中小企业管理部门应会同财政部门负责对专项资金扶持项目实施情况进行管理和监督，定期或不定期对项目进行检查，发现问题及时纠正和解决。对项目的监督检查应依法办事，不得干预企业正常的生产经营活动。被检查的企业应主动配合检查人员做好相关工作，提供相应的文件、资料，不得阻碍检查工作的正常进行。
第二十条 建立项目档案管理制度。市和县、区中小企业管理部门应根据工作职责对专项资金扶持项目的申请、审查、评审、审核、公示、下达、使用、检查、验收等环节建立档案，并对项目单位的申请材料、资金使用、项目进展及验收等情况建档备存。
第二十一条 建立项目验收制度。市中小企业管理部门应会同市财政部门在扶持项目完成后组织技术、财务及相关人员对完成项目进行验收，作出验收结论。
第二十二条 项目单位应对专项资金实行专账核算、专账管理。专项资金必须专款专用，严禁截留、挪用。对弄虚作假骗取、截留、挪用专项资金等违反财经纪律的行为，由市中小企业管理部门会同有关部门全额追回专项资金。属项目单位违纪的，该项目单位5年内不得申请各级财政支持项目；属行政机关及其工作人员违纪的，对有关责任人员依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 本规定自发布之日起实施。市政府2004年1月16日发布的《惠州市财政扶持中小企业发展专项资金管理办法》（惠府〔2004〕5号）同时废止。