深圳房地产经典案例：恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用

骆训文


原告：中某公司（经纪方）
被告：王某（买方）

一、基本案情：

　　2008年5月，原被告签署了《中介服务协议（客户）》，约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产，被告的意向购买价为62万元，原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产，被告承诺，若其成功购入涉案房产，须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金，支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前，被告不得自行或委托他人购买上述房产，若被自行或委托他人购买上述房产，其须向原告支付相当于意向购买价的3%（即18600元）但不低于10000元作为赔偿金。
　　之后，被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元，原告并在收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”2008年5月30日，原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是，原告以被告利用原告提供的信息，恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。

二、被告观点：

　　被告辩称，其从未承诺向原告支付佣金，涉案房产的信息系从别的中介公司听到的，与原告无关。
诉讼中，被告确认原告的员工带被告看过涉案房产，但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时，被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议，实际成交价为60万元，并已向世某公司交纳佣金1万元。

三、法院判决：

　　2008年10月10日，深圳市南山区人民法院作出判决如下：被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后，双方均未上诉，且被告自动履行了判决内容。

四、法律分析：

　　本案中，原被告之间存在居间合同关系的事实清楚，应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议（客户）》，被告已明确告知原告其意向购买价为62万元，由此可见，被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后，原告在出具的收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告，若不能按被告所要求的价格协商成功，原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明，原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明，被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
　　综上，原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力，但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立，同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况，因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理，同时亦不违反法律规定。

深圳房地产律师骆训文
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人事部办公厅


关于公布2002年度价格鉴证师、监理工程师执业资格考试合格标准有关问题的通知

　
各省、自治区、直辖市人事厅（局），新疆生产建设兵团人事局：

现将2002年度价格鉴证师、监理工程师执业资格考试合格标准及有关问题通知如下：

一、合格标准

专业名称　　　科目名称　　　　　　　　　　　试卷满分　　合格标准　

价格鉴证师　　经济学和价格学基本理论　　　　　140　　　　　77
　　　　　　　法学基础知识　　　　　　　　　　140　　　　　84
　　　　　　　价格政策法规　　　　　　　　　　140　　　　　77
　　　　　　　价格鉴证理论与实务　　　　　　　140　　　　　84
　　　　　　　价格鉴证案例分析　　　　　　　　100　　　　　55

监理工程师　　工程建设合同管理　　　　　　　　110　　　　　66
　　　　　　　工程建设质量、投资、进度控制　　160　　　　　96
　　　　　　　工程建设监理基本理论　　　　　　110　　　　　55
　　　　　　　工程建设监理案例　　　　　　　　120　　　　　72


二、请各地在检查验收工作的基础上，按照上述标准对相应专业各科目考试成绩进行复核，并与人事部人事考试中心核对数据，确认无误后，将统计结果按附表要求逐项填写，于7月30日前送我部专业技术人员管理司备案，备案数据将作为发放执业资格证书的依据。

三、请按照有关文件精神，认真做好公布考试成绩、合格标准和发放证书等考试后期的各项工作。

附表：2002年度价格鉴证师、监理工程师执业资格考试情况统计表（略）



人事部办公厅
二○○二年七月三日