侵害承租人优先购买权赔偿问题探讨/黄建平

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 11:54:55   浏览:8254   来源:法律资料网
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  一、 问题的提出

  《合同法》 第二百三十条:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”本条解释的出台,在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利,但对于承租人要求损害赔偿的请求权基础及在何种情况下可以获得赔偿等均没有明确规定,相关的法律法规缺乏对于承租人优先购买权被侵害时的法律救济手段的规定。该司法解释虽然规定了承租人可以依法主张侵权的损害赔偿,但是没有规定赔偿的方式及标准,因此缺乏实际操作性。如果承租人的优先购买权遭到侵害时,承租人要求房主以什么方式赔偿?赔偿数额如何计算?这些问题还有待法律进一步明确。故对该条解释之规定,仍有讨论之必要。

  二、损害赔偿之请求权基础

  鉴于解释已经确定了承租人优先购买权的性质系债权,故本文不再讨论承租人优先购买权性质为物权或形成权时的请求权基础,只讨论在承租人优先购买权的性质为债权时的不同观点。

  对损害赔偿之请求权基础,目前有不同的看法,主要有侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。

  (一)侵权责任说

  《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通说认为,承租人以同等条件优先购买权的权利,系法律赋予承租人的一种强制缔约请求权。王泽鉴先生认为,在法有明文规定强制缔约的情形,该项法律系属保护他人的法律,应有第184条第2项适用。即侵害强制强制缔约请求权的,应属于侵权行为,须通过侵权责任法来进行保护。

  (二)缔约过失责任说

  王利明先生认为,违反强制缔约义务的,应承担缔约过失责任。其原因在于:一方面,违反强制订约义务,发生在缔约阶段;另一方面,违反强制订约义务也会造成信赖利益损失。

  (三)违约责任说

  梁慧星先生认为,《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人优先购买权,只能是一种法定债权,不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了别人并已办理产权过户,承租人以出租人侵害承租人优先购买权为由向法院起诉,则法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。实务界也有人支持违约责任说,认为解释第二十一条规定的损害赔偿责任不属于侵权责任和缔约过失责任,而应属于合同责任。

  (四)独立责任说

  有学者认为,强制缔约不宜纳入侵权责任体系,而应将其定位在与缔约过失责任、违约责任向并列的与合同相关的责任类型。崔建远先生也认为,站在立法论的立场,制定中国民法典或修订合同法时,专设法律条文集中规定缔约义务人无正当理由拒绝缔约的法律后果,亦不失为一种可以接受的方案,在保持现行《合同法》第58条的前提下,尤其如此。

  三、未经起诉行使优先购买权而直接起诉损害赔偿的处理

  出租人未通知承租人,擅自将房屋出售给买受人的,承租人可起诉行使优先购买权,但某些情况下,为保护善意第三人的交易安全,承租人行使优先购买权的请求将不被法院所支持。此时,承租人转而以出租人侵犯其优先购买权,要求给予损害赔偿的请求,是合理的,应当得到法院的支持。

  然而,如果承租人未曾起诉要求行使优先购买权,直接起诉要求出租人因侵犯其优先购买权而赔偿损失的,应当如何处理?

  承租人的优先购买权是一种形成权,只有在承租人确有行使该权利的意思,且提供与买受人同等的交易条件时,才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。经法院审查房屋买卖已经过户且买受人为善意,驳回承租人的诉请后,承租人才能以出租人为被告提起优先购买权的损害赔偿之诉。

  问题在于,如租赁合同并未经过登记,承租人需要承担买受人对房屋存在租赁或承租人并未放弃优先购买权已经知情的举证责任。当承租人无法取得证据时,要求其先进行一个基本无望取胜的诉讼,无疑对承租人不公,增加了当事人的诉讼成本,也造成了司法资源的浪费。

  笔者认为,在上述情况下,不应以未曾起诉行使优先购买权而一概驳回。法院应当首先追加买受人为无独立请求权的第三人,经过庭审查明买受人是否善意。如查明买受人为善意,承租人主张其有意行使优先购买权并能证明其有能力提供同等条件,而出租人又无法举证证明承租人已放弃行使优先购买权的,当可认定承租人的优先购买权因出租人的过错而无法行使,支持承租人对出租人赔偿损失的诉请。如果查明买受人为恶意,则应当向承租人进行释明,告知其变更诉请为行使优先购买权并追加买受人为被告。如承租人经释明后拒绝行使优先购买权的,可视为其无意行使该权利,则出租人不存在对其优先购买权的侵害,其主张出租人赔偿损失的诉请也就应当不予支持。

  四、对买受人是否善意的认定标准

  一般认为,对买受人的善意与否,应当根据租赁合同是否登记、买受人是否知晓租赁事实判断。但笔者认为,即使买受人知道房屋已经租赁,其未必明知承租人有行使优先购买权的意图。承租房屋只是行使优先购买权的条件,权利的真正行使尚取决于承租人的意思表示。故如买受人虽知道租赁事实存在,但善意地相信承租人已放弃或无力行使优先购买权,则其信赖利益和交易安全应当受到法律保护。

  对于买受人是否知道租赁事实的判断标准,首先取决于租赁合同是否登记,租赁合同经过登记,则推定买受人应当知情。此外,根据交易习惯,购买房屋之前买方必定要前往看房。对承租人居住使用的房屋,买受人在看房时是很有可能发现房屋已被承租的。如买受人未前往看房即进行买卖并过户,则其与出租人串通的可能性较大,此时可推定买受人为恶意。当然,如出租人克意隐瞒房屋租赁的事实,选择承租人不在房屋内的时机带领买受人看房,或买受人在承租人占有房屋之前已经看房完毕,或买受人过去就对房屋情况熟知而无需看房,则其可能无法发现房屋在交易时已被出租。对此,法院应根据双方提供的证据、陈述细节上的逻辑性、是否符合常理等因素判断原告是否经过看房而对租赁事实知情。

  对于已知租赁事实的买受人是否知道承租人有意行使优先购买权的判断标准问题,在已知房屋租赁的情况下,善意的买受人均应当对承租人是否行使优先购买权予以关注。因此,买受人应当就其合理信赖承租人已放弃行使优先购买权承担举证责任。有观点认为,买受人应当直接联系承租人并征询其意见,或至少曾对直接联系进行过合理的尝试,方可证明为善意。但实践中买受人往往缺乏直接联系承租人的条件,其只能依据出租人的说辞或提供的证明判断承租人的态度,并依靠出租人的中介和承租人交涉,故不宜直接联系承租人与否作为判断标准。笔者认为,应当以出租人是否曾向买受人提供可合理信赖的承租人表示放弃优先购买权的证明,来判断买受人对此是否为善意。

  五、损害赔偿的数额确定

  本文认为,出租人侵害承租人优先购买权,使得承租人无法购买租赁房屋的,承租人要求出租人承担赔偿责任的范围,应包括以下几个方面:

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第五届全国人民代表大会第三次会议关于接受华国锋辞去国务院总理职务的请求和接受邓小平、李先念、陈云、徐向前、王震、王任重辞去国务院副总理职务的请求的决议

全国人民代表大会常务委员会


第五届全国人民代表大会第三次会议关于接受华国锋辞去国务院总理职务的请求和接受邓小平、李先念、陈云、徐向前、王震、王任重辞去国务院副总理职务的请求的决议


(1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过)

中华人民共和国第五届全国人民代表大会第三次会议同意华国锋同志代表中国共产党中央委员会提出的对国务院部分组成人员进行调整的建议,决定:
接受华国锋辞去中华人民共和国国务院总理职务的请求;
接受邓小平、李先念、陈云、徐向前、王震、王任重辞去中华人民共和国国务院副总理职务的请求。




关于印发《商业汇票承兑、贴现与再贴现管理暂行办法》的通知

中国人民银行


关于印发《商业汇票承兑、贴现与再贴现管理暂行办法》的通知
银发[1997]216号


1997年5月22日,中国人民银行

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行,深圳经济特区分行,国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行,中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实行银行、中国光大银行、中国民生银行、华夏银行、招商银行、广东发展银行、深圳发展银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行:
为了进一步规范和发展商业汇票承兑、贴现与再贴现业务,根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国票据法》及有关规定,中国人民银行制定了《商业汇票承兑、贴现与再贴现管理暂行办法》,现印发给你们,请遵照执行。

商业汇票承兑、贴现与再贴现管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为了规范商业汇票承兑、贴现与再贴现业务操作,根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国票据法》及有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称承兑系指付款人承诺在商业汇票到期日支付汇票金额的票据行为。
本办法所称贴现系指商业汇票的持票人在汇票到期日前,为了取得资金贴付一定利息将票据权利转让给金融机构的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。
本办法所称转贴现系指金融机构为了取得资金,将未到期的已贴现商业汇票再以贴现方式向另一金融机构转让的票据行为,是金融机构间融通资金的一种方式。
本办法所称再贴现系指金融机构为了取得资金,将未到期的已贴现商业汇票再以贴现方式向中国人民银行转让的票据行为,是中央银行的一种货币政策工具。
第三条 承兑、贴现、转贴现、再贴现的商业汇票,应以真实、合法的商品交易为基础。
第四条 承兑、贴现、转贴现、再贴现等票据活动,应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。再贴现应当有利于实现货币政策目标。
第五条 承兑、贴现、转贴现的期限,最长不超过六个月。再贴现的期限,最长不超过四个月。
第六条 再贴现利率由中国人民银行制定、发布与调整。
贴现利率采取在再贴现利率基础上加百分点的方式生成,加点幅度由中国人民银行确定。
转贴现利率由交易双方自主商定。
第七条 为防范商业汇票业务风险,有关金融机构要健全商业汇票承兑、贴现、转贴现、再贴现的申请、审查、审批制度,依法进行业务操作。
第八条 商业汇票承兑、贴现、转贴现、再贴现的处理手续,按照中国人民银行《支付结算会计核算手续》的有关规定办理。
第九条 办理商业汇票承兑、贴现、转贴现、再贴现业务的金融机构,须健全有关业务统计和原始凭证档案管理制度,并按规定向其上级行和中国人民银行或其分支机构报送有关业务统计数据。

第二章 承 兑
第十条 向银行申请承兑的商业汇票出票人,必须具备下列条件:
一、为企业法人和其他经济组织,并依法从事经营活动;
二、资信状况良好,具有支付汇票金额的资金来源;
三、在承兑银行开立存款帐户。
商业汇票的出票人应首先向其主办银行申请承兑。
第十一条 商业银行、政策性银行及经其授权或转授权的银行分支机构可承兑商业汇票。
非银行金融机构、不具有贷款权限或未经其上级行承兑授权、转授权的银行分支机构,不得承兑商业汇票。
第十二条 承兑商业汇票的银行,必须具备下列条件:
一、具有承兑商业汇票的资格;
二、与出票人建立委托付款关系;
三、有支付汇票金额的资金来源。
第十三条 银行承兑商业汇票时,应考核承兑申请人的资信情况,必要时可依法要求承兑申请人提供担保。
第十四条 承兑人按中国人民银行的规定,向承兑申请人收取承兑手续费。
第十五条 各商业银行、政策性银行应对其分支机构核定可承兑总量或比例,实行承兑授权管理,并依法承担承兑风险。银行分支机构依据其上级行的承兑授权,在核定的可承兑总量或比例内承兑商业汇票。
第十六条 中国人民银行一级分行对辖内城市合作银行、农村合作银行承兑商业汇票实行总量控制。上列商业银行要在当地人民银行核定的可承兑总量或比例内承兑商业汇票。
第十七条 中国人民银行各分支行应督促辖内银行或银行分支机构完善商业汇票承兑业务管理和风险防范制度,监控辖内承兑总量与风险度。

第三章 贴 现
第十八条 向金融机构申请票据贴现的商业汇票持票人,必须具备下列条件:
一、为企业法人和其他经济组织,并依法从事经营活动;
二、与出票人或其前手之间具有真实的商品交易关系;
三、在申请贴现的金融机构开立存款帐户。
第十九条 持票人申请贴现时,须提交贴现申请书,经其背书的未到期商业汇票,持票人与出票人或其前手之间的增值税发票和商品交易合同复印件。
第二十条 办理票据贴现业务的机构,是经中国人民银行批准经营贷款业务的金融机构(以下简称贴现人)。
第二十一条 贴现人选择贴现票据应当遵循效益性、安全性和流动性的原则,贴现资金投向应符合国家产业政策和信贷政策。
第二十二条 贴现人应将贴现、转贴现纳入其信贷总量,并在存贷比例内考核。
第二十三条 贴现人对贴现申请人提交的商业汇票,应按规定向承兑人以书面方式查询。承兑人须按照中国人民银行的有关规定查复贴现人。
第二十四条 各商业银行、政策性银行应当运用贴现、转贴现方式增加票据资产,调整信贷结构。

第四章 再 贴 现
第二十五条 再贴现的对象是在中国人民银行及其分支机构开立存款帐户的商业银行、政策性银行及其分支机构。
对非银行金融机构再贴现,须经中国人民银行总行批准。
第二十六条 再贴现的操作体系:
一、中国人民银行总行设立再贴现窗口,受理、审查、审批各银行总行的再贴现申请,并经办有关的再贴现业务(以下简称再贴现窗口)。
二、中国人民银行各一级分行和计划单列城市分行设立授权再贴现窗口,受理、审查、并在总行下达的再贴现限额之内审批辖内银行及其分支机构的再贴现申请,经办有关的再贴现业务(以下简称授权窗口)。
三、授权窗口认为必要时可对辖内一部分二级分行实行再贴现转授权(以下简称转授权窗口),转授权窗口的权限由授权窗口规定。
四、中国人民银行县级支行和未被转授权的二级分行,可受理、审查辖内银行及其分支机构的再贴现申请,并提出审批建议,在报经授权窗口或转授权窗口审批后,经办有关的再贴现业务。
第二十七条 中国人民银行根据金融宏观调控和结构调整的需要,不定期公布再贴现优先支持的行业、企业和产品目录。各授权窗口须据此选择再贴现票据,安排再贴现资金投向,并对有商业汇票基础、业务操作规范的金融机构和跨地区、跨系统的贴现票据优先办理再贴现。
第二十八条 持票人申请再贴现时,须提交贴现申请人与出票人或其前手之间的增值税发票。
第二十九条 中国人民银行对各授权窗口的再贴现操作效果实行量化考核:
一、总量比例:按发生额计算,再贴现与贴现、商业汇票三者之比不高于1:2:4。
二、期限比例:累计三个月以内(含三个月)的再贴现不低于再贴现总量的70%。
三、投向比例:对国家重点产业、行业和产品的再贴现不低于再贴现总量的70%;对国有独资商业银行的再贴现不低于再贴现总量的80%。
第三十条 中国人民银行对各授权窗口的再贴现实行总量控制,并根据金融宏观调控的需要适时调增或调减各授权窗口的再贴现限额。各授权窗口对再贴现限额实行集中管理和统一调度,不得逐级分配再贴现限额。

第五章 罚 则
第三十一条 承兑、贴现申请人有下列情形之一,承兑人和贴现人暂停对其办理商业汇票承兑和贴现:
一、未支付或未足额支付其签发商业汇票票面金额的;
二、未以商品交易为基础签发商业汇票的;
三、以非法手段骗取金融机构承兑、贴现的。
第三十二条 金融机构有下列情形之一,同级人民银行暂停对其办理再贴现,情节严重的,由其上级行责令其暂停承兑、贴现业务:
一、对未以商品交易为基础的商业汇票办理承兑、贴现的;
二、将未以商品交易为基础的商业汇票用于申请再贴现的;
三、越权承兑商业汇票的;
四、未按规定办理票据查复或查复内容不真实的。
第三十三条 授权窗口或转授权窗口有下列情形之一,中国人民银行上级行给予通报批评,情节严重的,暂停其再贴现授权:
一、越权办理再贴现的;
二、逐级分配再贴现限额,执行限额集中管理、统一调度原则不力的;
三、对未以商品交易为基础的商业汇票办理再贴现的;
四、再贴现投向不合理的。
第三十四条 承兑、贴现申请人采取欺诈手段骗取金融机构承兑、贴现,情节严重并构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第三十五条 对未以商品交易为基础的商业汇票办理承兑、贴现、再贴现,并造成信贷资金损失的,分别由中国人民银行上级行、有关商业银行上级行对有关责任人给予纪律处分,情节严重并构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。

第六章 附 则
第三十六条 经中国人民银行核准经营人民币存款、贷款和结算业务的外资银行或其分支机构适用本办法。
第三十七条 经中国人民银行核准经营有关商业汇票业务的非银行金融机构,适用本办法有关规定。
第三十八条 各授权窗口、商业银行、政策性银行要根据本办法制定实施细则,并报中国人民银行备案。
第三十九条 本办法由中国人民银行负责解释。
第四十条 本办法自颁布之日起施行。