柳川大厦业主诉乐清市房产管理局房屋登记纠纷一案的代理词/管志勇
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时间:2024-07-02 19:04:24
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柳川大厦业主诉乐清市房产管理局房屋登记纠纷一案的
代 理 词
审判长、人民陪审员：
浙江合众律师事务所接受本案四位原告的委托，指派我担任其诉讼代理人依法参加本案的诉讼活动，现发表如下几点代理意见，供法庭参考：
一、本案争议之房产属于柳川大厦的共用设施设备。
第一、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”2002年3月20日建设部发布的《房地产统计指标解释（试行）》也作了相同的规定。
第二、根据浙江省关于贯彻执行《房产测量规范》若干规定：“技术层指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次”。
可见本案技术层属于共用设施设备使用的房屋，属于共用设施设备。
二、 本案争议的四处房产应属于柳川大厦全体业主所有。
第一、从本案争议之房产的设计用途和性质看。本案争议这四处房产均属于管道设备层（技术层）的房产，显而易见系管道设备之用房，整幢大厦的管道、水、电、暖、卫生等共用配套设施设备均汇集于此，是整幢大厦的必不可少的附属共用设施设备，其建造的目的、用途是为了辅助房屋，属于从属物，其没有独立的产权。根据从物随主物的原则，现整幢大厦的全部房产已被全部业主购买，相应的作为该大厦的附属设施也应由业主们享有。
第二、从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》中第五条规定：商品住宅的价格，由下列项目构成：土地使用权取得费，前期工程费，建筑安装工程、设备费，附属工程费等等；第十条规定：“与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用必须进入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取；确属商品住宅预售后需新增配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。”第十一条规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售”。显然各业主在构买房屋，所支付的房款中已包括了这些配套设施设备的建设费用，因此其所有权也应当由业主们享有。
第三、从共用设施设备的使用权角度来看。住宅区内的共用设施设备（包括共用设施设备用房）是住宅总体的一部分，属于房屋的附属设施，没有住宅，也就谈不上共用设施设备，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：“所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占”；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的共用设施设备。所以，共用设施设备同住宅一样，其产权所有人为全体业主。
第四、从技术层与整个柳川大厦物理上的联系来看，技术层与其房屋具有相同的物理属性。如果技术层可以成为独立产权的客体，那么其产权人也应是柳川大厦的区分所有人（即业主之一），也应当与其他业主一样，支付物业管理费，承担对共有附属物的维护、修缮、保养和管理的义务。然而乐清市柳川房地产开发有限公司并没有基于技术层的因素面缴纳物业管理费、履行物业管理的义务。可见乐清市柳川房地产开发有限公司根本就不是柳川大厦技术层的业主，根本不享有技术层的独立产权。
第五、有关法律的规定。根据《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分”。第二十八条规定：“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”因此作为共用设施设备的技术层只有属于业主所有，才能确保业主对共用设施设备进行维护和使用，才能确保物业管理企业能够进行查验。
三、被告将技术层的房产登记给乐清市柳川房地产开发有限公司的行为是违法行为。
第一、被告的登记行为使本案相关的房产成为了开发商的固定资产，由于其成本已经在商品房的销售中给予了抵扣，这样被告实际上是帮助开发商偷税漏税，明目张胆的违法乱纪。
第二、被告将技术层房产登记在下开发商名下，使该房产只能成为商业用房，违反了规划用途，导致房产登记自相矛盾。
第三、被告在登记过程中未公告，未审核房产权属，便予以登记，违反《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定和《物业管理条例》第二十七条、第二十八条、第六条的规定，侵犯了原告等全体业主的共有权、知情权、监督权和使用维护权等合法权益。
综上所述，被告将全体业主所有的技术层房产登记给开发商乐清市柳川房地产开发有限公司的行为明显违反相关法律的规定，侵犯了柳川大厦全体业主的合法权益，依法应予以撤销。
原告代理人：浙江合众律师事务所
管志勇 律师
2006年11月28日
代 理 词
审判长、人民陪审员：
浙江合众律师事务所接受本案四位原告的委托，指派我担任其诉讼代理人依法参加本案的诉讼活动，现发表如下几点代理意见，供法庭参考：
一、本案争议之房产属于柳川大厦的共用设施设备。
第一、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”2002年3月20日建设部发布的《房地产统计指标解释（试行）》也作了相同的规定。
第二、根据浙江省关于贯彻执行《房产测量规范》若干规定：“技术层指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次”。
可见本案技术层属于共用设施设备使用的房屋，属于共用设施设备。
二、 本案争议的四处房产应属于柳川大厦全体业主所有。
第一、从本案争议之房产的设计用途和性质看。本案争议这四处房产均属于管道设备层（技术层）的房产，显而易见系管道设备之用房，整幢大厦的管道、水、电、暖、卫生等共用配套设施设备均汇集于此，是整幢大厦的必不可少的附属共用设施设备，其建造的目的、用途是为了辅助房屋，属于从属物，其没有独立的产权。根据从物随主物的原则，现整幢大厦的全部房产已被全部业主购买，相应的作为该大厦的附属设施也应由业主们享有。
第二、从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》中第五条规定：商品住宅的价格，由下列项目构成：土地使用权取得费，前期工程费，建筑安装工程、设备费，附属工程费等等；第十条规定：“与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用必须进入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取；确属商品住宅预售后需新增配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。”第十一条规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售”。显然各业主在构买房屋，所支付的房款中已包括了这些配套设施设备的建设费用，因此其所有权也应当由业主们享有。
第三、从共用设施设备的使用权角度来看。住宅区内的共用设施设备（包括共用设施设备用房）是住宅总体的一部分，属于房屋的附属设施，没有住宅，也就谈不上共用设施设备，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：“所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占”；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的共用设施设备。所以，共用设施设备同住宅一样，其产权所有人为全体业主。
第四、从技术层与整个柳川大厦物理上的联系来看，技术层与其房屋具有相同的物理属性。如果技术层可以成为独立产权的客体，那么其产权人也应是柳川大厦的区分所有人（即业主之一），也应当与其他业主一样，支付物业管理费，承担对共有附属物的维护、修缮、保养和管理的义务。然而乐清市柳川房地产开发有限公司并没有基于技术层的因素面缴纳物业管理费、履行物业管理的义务。可见乐清市柳川房地产开发有限公司根本就不是柳川大厦技术层的业主，根本不享有技术层的独立产权。
第五、有关法律的规定。根据《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分”。第二十八条规定：“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”因此作为共用设施设备的技术层只有属于业主所有，才能确保业主对共用设施设备进行维护和使用，才能确保物业管理企业能够进行查验。
三、被告将技术层的房产登记给乐清市柳川房地产开发有限公司的行为是违法行为。
第一、被告的登记行为使本案相关的房产成为了开发商的固定资产，由于其成本已经在商品房的销售中给予了抵扣，这样被告实际上是帮助开发商偷税漏税，明目张胆的违法乱纪。
第二、被告将技术层房产登记在下开发商名下，使该房产只能成为商业用房，违反了规划用途，导致房产登记自相矛盾。
第三、被告在登记过程中未公告，未审核房产权属，便予以登记，违反《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定和《物业管理条例》第二十七条、第二十八条、第六条的规定，侵犯了原告等全体业主的共有权、知情权、监督权和使用维护权等合法权益。
综上所述，被告将全体业主所有的技术层房产登记给开发商乐清市柳川房地产开发有限公司的行为明显违反相关法律的规定，侵犯了柳川大厦全体业主的合法权益，依法应予以撤销。
原告代理人：浙江合众律师事务所
管志勇 律师
2006年11月28日
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